“融資+賣房”兩難：15天內(nèi)11家房企擬轉(zhuǎn)讓或完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

據(jù)記者了解，“融資+賣房”的兩難從去年四季度以來一直未能得到改善，除了賣項目、賣子公司股權(quán)等變現(xiàn)手段之外，近期已有上市房企以股權(quán)為標(biāo)的引入國資背景戰(zhàn)投，以期應(yīng)對年內(nèi)第二波償債高峰的到來。

6月份以來，先是千億元房企建業(yè)地產(chǎn)擬引入河南鐵建為戰(zhàn)投，緊接著中國金茂擬以最高25.65億港元的代價將上市公司中國宏泰私有化，再有陽光城48億元出售項目。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，從6月1日至6月15日的15天內(nèi)，超過11家房企公告擬出售或完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，涉及標(biāo)的總額超過302億元。

“當(dāng)下，受讓方收并購涉房資產(chǎn)仍較為謹慎，仍以收購合作項目剩余股權(quán)為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，若項目去化加快，預(yù)計收購方收購項目意愿將增強，屆時，地產(chǎn)行業(yè)收并購力度會加大。

持續(xù)“瘦身”緩解資金壓力

6月13日，陽光城公告稱，擬轉(zhuǎn)讓浙江永康6宗地塊予濱江集團，股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價為14.98億元，濱江集團還需償還目標(biāo)公司原有負債33.04億元，合計代價為48億元。更早之前，華夏幸福、泰禾集團等較早出現(xiàn)債務(wù)違約的房企也相繼出讓資產(chǎn)。當(dāng)然，也有如中國電建剝離49.42億元地產(chǎn)資產(chǎn)，進行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的交易。

6月14日，遠洋集團出售位于北京市豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠洋銳中心項目，買家為項目合作方中國平安人壽保險股份有限公司，交易金額為50.15億元。

關(guān)于這些房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或引入戰(zhàn)投的目的，據(jù)《證券日報》觀察，一是將資產(chǎn)變現(xiàn)償還債務(wù)。其中部分房企明確表示出售資產(chǎn)抵債，或用于緩解流動性壓力;二是在行業(yè)低迷周期中，剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，整合公司資源調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu);三是為公司引入“白武士”，求得生機。

總體而言，對出讓方房企來說，將資產(chǎn)變現(xiàn)的主要目的多是緩解短期流動性困難，避免債務(wù)違約。鑒于此，部分現(xiàn)金流較為充裕的房企借機補倉低價優(yōu)質(zhì)項目，同時，險資進場配置一線城市商業(yè)核心資產(chǎn)，尋求穩(wěn)定投資收益。

至于房地產(chǎn)行業(yè)收并購進程相對有所加快，陸續(xù)有接盤者出現(xiàn)的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，市場仍有不少潛在價值較高的優(yōu)質(zhì)項目，受項目所在城市和近期政策暖風(fēng)頻吹影響，資金較為充足的房企或機構(gòu)可能會伺機而出。

仍有并購難點需要突破

盡管6月發(fā)以來房企出售資產(chǎn)現(xiàn)象增多，但并購市場仍難言活躍度很高。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房企收并購事件只有20余宗，并購金額合計不足500億元。換言之，擺上貨架的資產(chǎn)較多，但已經(jīng)完成的交易及擬達成的交易卻相對較少，足以看出房地產(chǎn)市場收并購已愈發(fā)理性。

“不會輕易收并購項目，一方面土地市場有較好的機會;二是某些大型項目，股權(quán)、債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，盡調(diào)若不充分，可能引發(fā)后續(xù)風(fēng)險;三是市場信心不足，一旦用更多現(xiàn)金去收購，可能會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險增加。”某房企投資拓展部人士向記者表示，相對而言，央企、國企和高信用民營房企可能會趁著窗口期入手一些優(yōu)質(zhì)項目。

“房地產(chǎn)市場收并購較為復(fù)雜，收并購仍有較多難點需突破。”劉水向《證券日報》記者直言，一是受讓企業(yè)多持觀望態(tài)度，當(dāng)前市場仍處于下行周期，未來走勢不明朗，項目可能較難去化;二是出險企業(yè)不愿過早出售核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);三是與收并購項目相比，招拍掛獲得的土地?zé)o論從財務(wù)還是經(jīng)營角度都更易操作，從投資角度而言，房企也更傾向于直接拿地。

劉水進一步稱，從出險企業(yè)角度來看，如果急于出售項目，一方面資產(chǎn)可能被壓價，回籠資金不及預(yù)期，并且還會影響手中存貨的估值;另一方面若優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則剩余資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于維持后期經(jīng)營，這樣雖然緩解了當(dāng)期財務(wù)風(fēng)險，長期來看又增加了新的經(jīng)營風(fēng)險。

但值得期待的是，2021年末以來，監(jiān)管層密集發(fā)聲支持房企合理的并購重組融資需求，鼓勵金融機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，截至5月底，今年房企各類并購融資總量約為2119億元，其中房企獲取銀行授予的并購貸款額度總計約1960億元。

“希望市場信心能夠盡快被修復(fù)，如此一來，除了銷售回款，出險房企也能夠盡快尋得買家，進而憑借資產(chǎn)變現(xiàn)還債和維持日常經(jīng)營。”上述投資拓展部人士稱，彼時，市場并購動作或會增多。

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