樓市“四限”松綁加速 二季度市場有望企穩(wěn)

4月12日江蘇南京、4月11日江蘇蘇州、4月1日甘肅蘭州、3月30日福建福州、3月23日黑龍江哈爾濱……短短一個(gè)月以來，多個(gè)省會(huì)城市及新一線城市加入樓市調(diào)控松綁行列。今年以來，已有超過60個(gè)城市發(fā)布樓市寬松政策，從限購、限售、限貸、限價(jià)“四限”政策松綁到放寬落戶政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等不一而足。在“房住不炒”的基調(diào)下，樓市調(diào)控一城一策、因城施策的導(dǎo)向性更加深化。

多個(gè)城市調(diào)控松綁

從單一政策到綜合政策，從三四線城市到以南京、蘭州、福州、哈爾濱為代表的省會(huì)城市以及蘇州、青島等新一線城市，近期各地房地產(chǎn)政策不斷松綁，樓市調(diào)控正在步入一個(gè)新階段。

4月12日，《中國消費(fèi)者報(bào)》記者從江蘇省南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易中心獲悉，非南京市戶籍居民僅需提供相關(guān)身份證件即可開具一張六合區(qū)的購房證明。在此之前，南京溧水也已調(diào)整購房政策，外地人憑身份證就可以直接開具首套房購房證明，無需社保或個(gè)稅證明，相當(dāng)于放開了當(dāng)?shù)氐南拶徴摺?/p>

繼房貸利率大踏步下調(diào)之后，蘇州在樓市調(diào)控政策上又有新動(dòng)作。4月11日，蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心發(fā)布信息顯示，蘇州的限售、限購政策均有所松動(dòng)。在限售方面，二手房限售時(shí)間由5年改為3年；在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內(nèi)社保連續(xù)繳納滿24個(gè)月改為累計(jì)24個(gè)月，同時(shí)外地人賣房后2年內(nèi)，無需社保或稅單可直接購房。

浙江衢州可以說是全國首個(gè)全面放開樓市限售、限購政策的城市。4月2日，浙江衢州明確提出“非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策”。同時(shí)，除土地出讓公告里有特別約定外，市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。

同日，河北秦皇島也宣布自2017年4月15日施行的限購令正式廢除。此前的規(guī)定對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏彝ァ⒛軌蛱峁┮荒陜?nèi)連續(xù)12個(gè)月本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ谠撌蟹秶鷥?nèi)向其售房。

4月1日，蘭州在貸款政策方面對(duì)購房門檻進(jìn)行了下調(diào)。個(gè)人購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。個(gè)人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元、雙職工為70萬元。

3月30日，福州宣布限購政策有了一定程度放開。目前，非五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺(tái))在福州五城區(qū)購房的，無需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

3月23日，哈爾濱廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(哈政辦規(guī)［2018］12號(hào))。廢止的通知中包含主城區(qū)商品房網(wǎng)簽3年后方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴(yán)格控制二套以上購房的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

市場面臨調(diào)整期是主因

樓市調(diào)控政策之所以逐漸寬松，主要與當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整期有關(guān)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，2022年以來，中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。目前，多地房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，遼寧大連今年以來新房成交規(guī)模保持低位，短期庫存出清周期在20個(gè)月以上，庫存去化壓力較大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，大連房價(jià)仍處波動(dòng)期；秦皇島新房價(jià)格同比連續(xù)5個(gè)月下跌，二手房價(jià)格同比連續(xù)11個(gè)月下跌。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，作為全國首個(gè)限售和限購政策同時(shí)取消的城市，衢州此舉具有較大的信號(hào)意義，政策的出臺(tái)跟當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境密切相關(guān)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年3月，衢州新建商品住宅僅成交241套，環(huán)比下跌11.07%，遠(yuǎn)不及去年同期成交水平，同比下跌80.20%，市場成交表現(xiàn)較為疲軟。

相較于此前以三四線城市為主的調(diào)整，此次調(diào)控松綁涉及多個(gè)省會(huì)城市及新一線城市，其影響面更為廣泛。“省會(huì)城市政策放松，客觀上對(duì)于所在省份的房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生積極的影響，具有標(biāo)桿效應(yīng)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會(huì)對(duì)市場有積極的拉動(dòng)作用。”

億翰智庫首席研究員張化東也認(rèn)為，未來更多二線城市可能會(huì)逐步打開政策工具箱，出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策。在“房住不炒”總基調(diào)下，控一線、拉二線和穩(wěn)三四線將是本輪樓市調(diào)控新特點(diǎn)。

二季度市場有望企穩(wěn)

樓市松綁政策相繼發(fā)布，對(duì)市場能否起到實(shí)質(zhì)性的提升作用？從過往城市來看，政策的放松已經(jīng)給樓市帶來一定暖意。

以備受關(guān)注的河南鄭州為例，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月2日鄭州“19條”出臺(tái)后，市場成交明顯回升，3月鄭州二手房成交量超過2月的兩倍，周均帶看量環(huán)比增長52%、周均成交量環(huán)比增長95%；新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒。對(duì)此，貝殼研究院首席分析師許小樂對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者分析表示：“房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，均使新房市場的回暖滯后于二手市場表現(xiàn)，市場修復(fù)依然可期。”

對(duì)第二季度市場走勢，嚴(yán)躍進(jìn)作出樂觀預(yù)計(jì)：“在目前一些重要政策，例如‘四限’的陸續(xù)放松、信貸政策給力等利好下，房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)跌幅收窄或者轉(zhuǎn)正。”

陳文靜也認(rèn)為，去年下半年以來，樓市預(yù)期整體偏弱，疊加疫情反復(fù)導(dǎo)致一季度市場延續(xù)低迷狀態(tài)，但后續(xù)積壓需求在政策放松后有望逐步得到釋放，二季度市場企穩(wěn)可期。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然在筑底過程中，市場回暖可期，市場底或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度，屆時(shí)一線城市和強(qiáng)二三線城市將率先企穩(wěn)。

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