全球要聞：ST云城: 西安東智房地產有限公司2022年1-3月、2021年度、2020年度審計報告

             西安東智房地產有限公司

                  審計報告

(相關資料圖)

索引                                        頁碼

審計報告

公司財務報表

—   資產負債表                                 1-2

—   利潤表                                      3

—   現金流量表                                    4

—   所有者權益變動表                              5-7

—   財務報表附注                                8-57

—   財務報表補充資料                                58

         北京注冊會計師協會

        業務報告統一編碼報備系統

 業務報備統一編碼： 110101362022619016516

                西安東智房地產有限公司 2022 年 1-3 月、

       報告名稱：

       報告文號： XYZH/2022KMAA20549

被審（驗）單位名稱： 西安東智房地產有限公司

 會計師事務所名稱： 信永中和會計師事務所（特殊普通合伙）

       業務類型： 財務報表審計

    報告意見類型： 無保留意見

       報告日期： 2022 年 09 月 30 日

       報備日期： 2022 年 09 月 29 日

                彭讓(110001670008),

       簽字人員：

                李秋霞(110101365224)

    (可通過掃描二維碼或登錄北京注協官網輸入編碼的方式查詢信息)

  說明：本備案信息僅證明該報告已在北京注冊會計師協會報備，不代表北

京注冊會計師協會在任何意義上對報告內容做出任何形式的保證。

                信永中和會計師事務所                              北 京 市 東 城 區 朝 陽 門 北 大 街 聯系電話:                         +86(010)6554 2288

                ShineWing                    No. 8, Chaoyangm en Beidaj ie,

                                             D o n g c h e n g D i s t r i c t , B e i j i n g , 傳真:          +86(010)6554 7190

                certified public accountants 100027, P. R. China                                 facsimile:   +86(010)6554 7190

                                        審計報告

                                                                                       XYZH/2022KMAA20549

云南城投置業股份有限公司：

   一、 審計意見

   我們審計了西安東智房地產有限公司（以下簡稱西安東智）財務報表，包括 2022 年

年度、2020 年度的利潤表、現金流量表、所有者權益變動表，以及相關財務報表附注。

   我們認為，后附的財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映

了西安東智房地產有限公司 2022 年 3 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2020 年 12 月 31 日

的財務狀況以及 2022 年 1-3 月、2021 年度、2020 年度的經營成果和現金流量。

   二、 形成審計意見的基礎

   我們按照中國注冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。審計報告的“注冊會計師

對財務報表審計的責任”部分進一步闡述了我們在這些準則下的責任。按照中國注冊會計

師職業道德守則，我們獨立于西安東智，并履行了職業道德方面的其他責任。我們相信，

我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。

   三、 管理層和治理層對財務報表的責任

   西安東智管理層負責按照企業會計準則的規定編制財務報表，使其實現公允反映，并

設計、執行和維護必要的內部控制，以使財務報表不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報。

   在編制財務報表時，管理層負責評估西安東智的持續經營能力，披露與持續經營相關

的事項（如適用），并運用持續經營假設，除非管理層計劃清算西安東智、終止運營或別

無其他現實的選擇。

   治理層負責監督西安東智的財務報告過程。

  四、 注冊會計師對財務報表審計的責任

  我們的目標是對財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理

保證，并出具包含審計意見的審計報告。合理保證是高水平的保證，但并不能保證按照審

計準則執行的審計在某一重大錯報存在時總能發現。錯報可能由于舞弊或錯誤導致，如果

合理預期錯報單獨或匯總起來可能影響財務報表使用者依據財務報表作出的經濟決策，則

通常認為錯報是重大的。

  在按照審計準則執行審計工作的過程中，我們運用職業判斷，并保持職業懷疑。同時，

我們也執行以下工作：

  （1） 識別和評估由于舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險，設計和實施審計程

序以應對這些風險，并獲取充分、適當的審計證據，作為發表審計意見的基礎。由于舞弊

可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕于內部控制之上，未能發現由于舞弊導

致的重大錯報的風險高于未能發現由于錯誤導致的重大錯報的風險。

  （2） 了解與審計相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，但目的并非對內部控制

的有效性發表意見。

  （3） 評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計及相關披露的合理性。

  （4） 對管理層使用持續經營假設的恰當性得出結論。同時，根據獲取的審計證據，

就可能導致對西安東智持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況是否存在重大不確定性

得出結論。如果我們得出結論認為存在重大不確定性，審計準則要求我們在審計報告中提

請報表使用者注意財務報表中的相關披露；如果披露不充分，我們應當發表非無保留意見。

我們的結論基于截至審計報告日可獲得的信息。然而，未來的事項或情況可能導致西安東

智公司不能持續經營。

  （5） 評價財務報表的總體列報、結構和內容（包括披露），并評價財務報表是否公

允反映相關交易和事項。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

   一、公司的基本情況

   西安東智房地產有限公司（以下簡稱本公司）原名為西安東智節能科技有限公司，系

由自然人朱洪杰、于優城共同出資組建的有限責任公司。2011 年 06 月 14 日，經西安市工

商行政管理局批準設立，注冊資本為 5,000.00 萬元，其中：朱洪杰出資 3,000.00 萬元，

股權比例為 60%，于優城出資 2,000.00 萬元，股權比例為 40%。

朱洪杰出資 3,000.00 萬元，股權比例為 29.4%，于優城出資 2,000.00 萬元，股權比例為

投置業有限公司，云南城投置業股份有限公司持有本公司 100%股權。

   公司注冊地：陜西省西安市高新區丈八街辦丈八六路南三環輔道 34 號融城東海 A 座 5

層，統一社會信用代碼：916101315750924609，注冊資本：10,205.00 萬元人民幣，法定

代表人：戴普萬。

   本公司屬房地產開發行業，經營范圍包括：房地產開發、銷售；物業管理(以上經營

范圍凡涉及國家有專項專營規定的從其規定)。

   二、財務報表的編制基礎

   本公司財務報表以持續經營為編制基礎，根據實際發生的交易和事項，按照財政部頒

布的《企業會計準則——基本準則》和具體企業會計準則、企業會計準則應用指南、企業

會計準則解釋及其他相關規定(以下合稱“企業會計準則”)進行確認和計量，并基于本附

注“三、重要會計政策及會計估計”所述會計政策和會計估計編制財務報表。

   本公司對報告期末起 12 個月的持續經營能力進行了評價，未發現對持續經營能力產

生重大懷疑的事項或情況。因此，本財務報表系在持續經營假設的基礎上編制。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  三、重要會計政策及會計估計

  本公司根據實際生產經營特點針對應收賬款壞賬準備計提、固定資產折舊、無形資產

攤銷、收入確認等交易或事項制定了具體會計政策和會計估計。

  本公司所編制的財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了公司的財務

狀況、經營成果和現金流量等有關信息。

  本公司的會計期間為公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。

  本公司的主要業務為房地產開發。房地產行業的營業周期通常從購買土地起到房產開

發至銷售變現，一般在 12 個月以上，具體周期根據開發項目情況確定，并以其營業周期

作為資產和負債的流動性劃分標準；除房地產行業以外的其他經營業務，營業周期較短，

以 12 個月作為資產和負債的流動性劃分標準。

  本公司以人民幣為記賬本位幣。

  現金等價物是指企業持有的期限短（一般指從購買日起三個月內到期）、流動性強、

易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。

  在編制現金流量表時，將本公司庫存現金以及可以隨時用于支付的存款確認為現金。

將同時具備期限短（一般從購買日起三個月內到期）、流動性強、易于轉換為已知金額的

現金、價值變動風險很小四個條件的投資，確定為現金等價物。

  外幣業務交易在初始確認時，采用交易發生日的即期匯率作為折算匯率折合成人民幣

記賬。

  資產負債表日，外幣貨幣性項目按資產負債表日即期匯率折算，由此產生的匯兌差

額，除屬于與購建符合資本化條件的資產相關的外幣專門借款產生的匯兌差額按照借款費

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

用資本化的原則處理外，均計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用

交易發生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額。

  以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的即期匯率折算，由此產

生的匯兌差額作為公允價值變動損益計入當期損益。如屬于可供出售外幣非貨幣性項目

的，形成的匯兌差額計入其他綜合收益。

  本公司對于《企業會計準則第 14 號-收入準則》規范的交易形成且不含重大融資成分

的應收賬款，始終按照相當于整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備。

  信用風險自初始確認后是否顯著增加的判斷。本公司通過比較金融工具在初始確認時

所確定的預計存續期內的違約概率和該工具在資產負債表日所確定的預計存續期內的違約

概率，來判定金融工具信用風險是否顯著增加。但是，如果本公司確定金融工具在資產負

債表日只具有較低的信用風險的，可以假設該金融工具的信用風險自初始確認后并未顯著

增加。通常情況下，如果逾期超過 30 日，則表明金融工具的信用風險已經顯著增加。除

非本公司在無須付出不必要的額外成本或努力的情況下即可獲得合理且有依據的信息，證

明即使逾期超過 30 日，信用風險自初始確認后仍未顯著增加。在確定信用風險自初始確

認后是否顯著增加時，本公司考慮無須付出不必要的額外成本或努力即可獲得的合理且有

依據的信息，包括前瞻性信息。

  以組合為基礎的評估。對于應收賬款，本公司在單項工具層面無法以合理成本獲得關

于信用風險顯著增加的充分證據，而在組合的基礎上評估信用風險是否顯著增加是可行

的，所以本公司按照金融工具類型、信用風險評級、與公司的關聯關系為共同風險特征，

對應收賬款進行分組并以組合為基礎考慮評估信用風險是否顯著增加。具體分類如下：

  （1）按單項計提壞賬準備

單獨進行減值測試，按預計未來現金流量現值低于其賬面價值的差額計提壞賬準備，計入

當期損益。單獨測試未發生減值的應收款項，將其歸入相應組合計提壞賬準備。

將無法按應收款項的原有條款收回款項，則按單項計提壞賬。

  （2）按組合計提壞賬準備

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

   對于劃分為組合的應收賬款，本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未

來經濟狀況的預測，通過違約風險敞口和整個存續期預期信用損失率，計算預期信用損

失。

等類別的應收款項，由于發生壞賬損失的可能性極小，認定為無風險組合，公司對該組合

不計提壞賬準備。

提比例作出最佳估計，參考應收賬款的賬齡按照賬齡分析法計提壞賬準備。

賬齡                                應收賬款計提比例(%)

其中：1 年以內分項                            5.00

   預期信用損失計量。預期信用損失，是指以發生違約的風險為權重的金融工具信用損

失的加權平均值。信用損失，是指本公司按照原實際利率折現的、根據合同應收的所有合

同現金流量與預期收取的所有現金流量之間的差額，即全部現金短缺的現值。

   本公司在資產負債表日計算應收賬款預期信用損失，如果該預期信用損失大于當前應

收賬款減值準備的賬面金額，本公司將其差額確認為應收賬款減值損失，借記“信用減值

損失”，貸記“壞賬準備”。相反，本公司將差額確認為減值利得，做相反的會計記錄。

   本公司實際發生信用損失，認定相關應收賬款無法收回，經批準予以核銷的，根據批

準的核銷金額，借記“壞賬準備”，貸記“應收賬款”。若核銷金額大于已計提的損失準

備，按期差額借記“信用減值損失”。

   本公司根據以前年度的實際信用損失，并考慮本年的前瞻性信息，計量預期信用損失

的會計估計政策為：本公司對信用風險顯著不同的應收賬款單項確定預期信用損失率；除

了單項確定預期信用損失率的應收賬款外，本公司采用以賬齡特征為基礎的預期信用損失

模型，通過應收賬款違約風險敞口和預期信用損失率計算應收賬款預期信用損失，并基于

違約概率和違約損失率確定預期信用損失率。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

   本公司按照下列情形計量其他應收款損失準備：①信用風險自初始確認后未顯著增加

的金融資產，本公司按照未來 12 個月的預期信用損失的金額計量損失準備；②信用風險

自初始確認后已顯著增加的金融資產，本公司按照相當于該金融工具整個存續期內預期信

用損失的金額計量損失準備；③購買或源生已發生信用減值的金融資產，本公司按照相當

于整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備。

   以組合為基礎的評估。對于其他應收款，本公司在單項工具層面無法以合理成本獲得

關于信用風險顯著增加的充分證據，而在組合的基礎上評估信用風險是否顯著增加是可

行，所以本公司按照金融工具類型、信用風險評級、與關聯方關系為共同風險特征，對其

他應收款進行分組并以組合為基礎考慮評估信用風險是否顯著增加。

   （1）單項計提壞賬準備

上），單獨進行減值測試，按預計未來現金流量現值低于其賬面價值的差額計提壞賬準

備，計入當期損益。單獨測試未發生減值的其他應收款項，將其歸入相應組合計提壞賬準

備。

司將無法按應收款項的原有條款收回款項，則按單項計提壞賬。

   （2）按組合計提壞賬準備

   對于劃分為組合的其他應收款，本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對

未來經濟狀況的預測，通過違約風險敞口和未來 12 個月內或整個存續期預期信用損失

率，計算預期信用損失。

等類別的應收款項，由于發生壞賬損失的可能性極小，認定為無風險組合，公司對該組合

不計提壞賬準備。

計提比例作出最佳估計，參考其他應收款的賬齡按照賬齡分析法計提壞賬準備。

賬齡                                其他應收款計提比例(%)

其中：1 年以內分項                            5.00

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

賬齡                                其他應收款計提比例(%)

   預期信用損失計量。本公司在資產負債表日計算其他應收款預期信用損失，如果該預

期信用損失大于當前其他應收款減值準備的賬面金額，本公司將其差額確認為其他應收款

減值損失，借記“信用減值損失”，貸記“壞賬準備”。相反，本公司將差額確認為減值

利得，做相反的會計記錄。

   本公司實際發生信用損失，認定相關其他應收款無法收回，經批準予以核銷的，根據

批準的核銷金額，借記“壞賬準備”，貸記“其他應收款”。若核銷金額大于已計提的損

失準備，按期差額借記“信用減值損失”。

   本公司根據以前年度的實際信用損失，并考慮本年的前瞻性信息，計量預期信用損失

的會計估計政策為：本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的

預測，通過違約風險敞口和未來 12 個月內或整個存續期預期信用損失率，計算預期信用

損失。

   (一)存貨的分類

   本公司存貨主要包括房地產開發產品、房地產開發成本及其他等。房地產開發產品主

要為房地產在建開發產品、已完工開發產品等。房地產開發產品的實際成本包括土地出讓

金、基礎配套設施支出、建筑安裝工程支出、開發項目完工之前所發生的借款費用及開發

過程中的其他相關費用。

   (二)存貨的計價方法

   存貨在取得時，按成本進行初始計量，包括土地出讓金、基礎配套設施支出、建筑安

裝工程支出、開發項目完成之前所發生的借款費用及開發過程中的其他相關費用。房地產

項目存貨發出時按個別認定法計價，領用或發出除房地產開發存貨以外的其他存貨采用加

權平均法確定其實際成本。

   (三)存貨可變現凈值的確定依據及存貨跌價準備的計提方法

   期末存貨按成本與可變現凈值孰低原則計價，對于存貨因遭受毀損、全部或部分陳舊

過時或銷售價格低于成本等原因，預計其成本不可收回的部分，提取存貨跌價準備。庫存

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

商品及大宗原材料的存貨跌價準備按單個存貨項目的成本高于其可變現凈值的差額提取；

其他數量繁多、單價較低的原輔材料按類別提取存貨跌價準備。

  直接用于出售的開發產品，其可變現凈值按該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和

相關稅費后的金額確定；用于生產而持有的材料存貨，其可變現凈值按所生產的產成品的

估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用和相關稅費后的金額確定。

  以前減記存貨價值的影響因素已經消失的，減記的金額予以恢復，并在原已計提的存

貨跌價準備金額內轉回，轉回的金額計入當期損益。

  (四)存貨的盤存制度

  采用永續盤存制。

  (五)低值易耗品和包裝物的攤銷方法

  （1）低值易耗品采用一次轉銷法；

  （2）包裝物采用一次轉銷法。

  （3）其他周轉材料采用一次轉銷法攤銷。

  (六)開發用土地的核算方法

  純土地開發項目，其費用支出單獨構成土地開發成本；

  連同房產整體開發的項目，其費用可分清負擔對象的，一般按實際面積分攤記入商品

房成本。

  (七)公共配套設施費用的核算方法

  不能有償轉讓的公共配套設施：按受益比例確定標準分配計入商品房成本；

  能有償轉讓的公共配套設施：以各配套設施項目作為成本核算對象，歸集所發生的成

本。

  投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括已出租

的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等。此外，對于本

公司持有以備經營出租的空置建筑物，若董事會作出書面決議，明確表示將其用于經營出

租且持有意圖短期內不再發生變化的，也作為投資性房地產列報。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  本公司的投資性房地產按其成本作為入賬價值，外購投資性房地產的成本包括購買價

款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造投資性房地產的成本，由建造

該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。

  本公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不對投資性房地產計提折舊

或進行攤銷，在資產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價

值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

  投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的依據為：①投資性房地產所在地有活

躍的房地產交易市場。②本公司能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價

格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

  本公司確定投資性房地產的公允價值時，參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市

場價格；無法取得同類或類似房地產的現行市場價格的，參照活躍市場上同類或類似房地

產的最近交易價格，并考慮資產狀況、所在位置、交易情況、交易日期等因素，從而對投

資性房地產的公允價值作出合理的估計；或基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量

的現值確定其公允價值。

  本公司有確鑿證據表明房地產用途發生改變，將投資性房地產轉換為自用房地產時，

以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入

當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房

地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入

當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。

  當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，

終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬

面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

  （1）確認條件

  固定資產指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用年限超過一年，

單位價值超過 5,000.00 元的有形資產。固定資產在同時滿足下列條件時予以確認：

  （2）折舊方法

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

     類別      折舊方法   折舊年限（年）       殘值率    年折舊率

房屋及建筑物       直線法       20-40       5    2.38-4.75

機器設備         直線法        10         3       9.70

運輸設備         直線法        4-6        3    16.17-24.25

辦公及電子設備      直線法        3-5        3    19.40-32.33

酒店設備         直線法        3-5        3    19.40-32.33

其他設備         直線法        3-5        3    19.40-32.33

  本公司于每年年度終了，對固定資產的預計使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復

核，如發生改變，則作為會計估計變更處理。

  （一）借款費用資本化的確認原則

  公司發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，在符

合資本化條件的情況下開始資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，在發生時根據其

發生額確認為費用，計入當期損益。

  符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定

可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。

  借款費用同時滿足下列條件時開始資本化：

  （1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以

支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；

  （2）借款費用已經發生；

  （3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開

始。

  （二）借款費用資本化期間

  資本化期間，指從借款費用開始資本化時點到停止資本化時點的期間，借款費用暫停

資本化的期間不包括在內。

  當購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用

停止資本化。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  當購建或者生產符合資本化條件的資產中部分項目分別完工且可單獨使用時，該部分

資產借款費用停止資本化。

  購建或者生產的資產的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或可對外銷

售的，在該資產整體完工時停止借款費用資本化。

  （三）暫停資本化期間

  符合資本化條件的資產在購建或生產過程中發生的非正常中斷、且中斷時間連續超過

達到預定可使用狀態或者可銷售狀態必要的程序，則借款費用繼續資本化。在中斷期間發

生的借款費用確認為當期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始后借款費用繼續資

本化。

  （四）借款費用資本化金額的計算方法

  專門借款的利息費用（扣除尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫

時性投資取得的投資收益）及其輔助費用在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到

預定可使用或者可銷售狀態前，予以資本化。

  根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資

本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。資本化率根據一般借款加權平均利率

計算確定。

  借款存在折價或者溢價的，按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或者溢價

金額，調整每期利息金額。

  本公司在資產負債表日判斷長期資產是否存在可能發生減值的跡象。如果長期資產存

在減值跡象的，以單項資產為基礎估計其可收回金額；難以對單項資產的可收回金額進行

估計的，以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。

  資產可收回金額的估計，根據其公允價值減去處置費用后的凈額與資產預計未來現金

流量的現值兩者之間較高者確定。

  可收回金額的計量結果表明，長期資產的可收回金額低于其賬面價值的，將長期資產

的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計

提相應的資產減值準備。資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  資產減值損失確認后，減值資產的折舊或者攤銷費用在未來期間作相應調整，以使該

資產在剩余使用壽命內，系統地分攤調整后的資產賬面價值（扣除預計凈殘值）。

  因企業合并所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，每

年都進行減值測試。

  在對商譽進行減值測試時，將商譽的賬面價值分攤至預期從企業合并的協同效應中受

益的資產組或資產組組合。在對包含商譽的相關資產組或者資產組組合進行減值測試時，

如與商譽相關的資產組或者資產組組合存在減值跡象的，先對不包含商譽的資產組或者資

產組組合進行減值測試，計算可收回金額，并與相關賬面價值相比較，確認相應的減值損

失。再對包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，比較這些相關資產組或者資產

組組合的賬面價值（包括所分攤的商譽的賬面價值部分）與其可收回金額，如相關資產組

或者資產組組合的可收回金額低于其賬面價值的，確認商譽的減值損失。

  合同負債反映本公司已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務。本公司在向客

戶轉讓商品之前，客戶已經支付了合同對價或本公司已經取得了無條件收取合同對價權利

的，在客戶實際支付款項與到期應支付款項孰早時點，按照已收或應收的金額確認合同負

債。

  本公司職工薪酬包括短期薪酬、離職后福利、辭退福利和其他長期福利。

  短期薪酬是指本公司在職工提供相關服務的年度報告期間結束后十二個月內需要全部

予以支付的職工薪酬，離職后福利和辭退福利除外。本公司在職工提供服務的會計期間，

將應付的短期薪酬確認為負債，并根據職工提供服務的受益對象計入相關資產成本和費

用。

  離職后福利是指本公司為獲得職工提供的服務而在職工退休或與企業解除勞動關系

后，提供的各種形式的報酬和福利，短期薪酬和辭退福利除外。

  本公司的離職后福利計劃全部為設定提存計劃。

  離職后福利設定提存計劃主要為參加由各地勞動及社會保障機構組織實施的社會基本

養老保險、失業保險等；在職工為本公司提供服務的會計期間，將根據設定提存計劃計算

的應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本。

  本公司按照國家規定的標準定期繳付上述款項后，不再有其他的支付義務。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  辭退福利是指本公司在職工勞動合同到期之前解除與職工的勞動關系，或者為鼓勵職

工自愿接受裁減而給予職工的補償，在本公司不能單方面撤回解除勞動關系計劃或裁減建

議時和確認與涉及支付辭退福利的重組相關的成本費用時兩者孰早日，確認因解除與職工

的勞動關系給予補償而產生的負債，同時計入當期損益。

  本公司向接受內部退休安排的職工提供內退福利。內退福利是指，向未達到國家規定

的退休年齡、經本公司管理層批準自愿退出工作崗位的職工支付的工資及為其繳納的社會

保險費等。本公司自內部退休安排開始之日起至職工達到正常退休年齡止，向內退職工支

付內部退養福利。對于內退福利，本公司比照辭退福利進行會計處理，在符合辭退福利相

關確認條件時，將自職工停止提供服務日至正常退休日期間擬支付的內退職工工資和繳納

的社會保險費等，確認為負債，一次性計入當期損益。內退福利的精算假設變化及福利標

準調整引起的差異于發生時計入當期損益。

  其他長期職工福利是指除短期薪酬、離職后福利、辭退福利之外的其他所有職工福

利。

  對符合設定提存計劃條件的其他長期職工福利，在職工為本公司提供服務的會計期

間，將應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產成本；除上述情形外的其他長

期職工福利，在資產負債表日由使用預期累計福利單位法進行精算，將設定受益計劃產生

的福利義務歸屬于職工提供服務的期間，并計入當期損益或相關資產成本。

  本公司在客戶取得相關商品或服務的控制權時，按預期有權收取的對價金額確認收

入。

  合同中包含兩項或多項履約義務的，本公司在合同開始日，按照各單項履約義務所承

諾商品或服務的單獨售價的相對比例，將交易價格分攤至各單項履約義務，按照分攤至各

單項履約義務的交易價格計量收入。

  交易價格是本公司因向客戶轉讓商品或服務而預期有權收取的對價金額，不包括代第

三方收取的款項。本公司確認的交易價格不超過在相關不確定性消除時累計已確認收入極

可能不會發生重大轉回的金額。預期將退還給客戶的款項作為退貨負債，不計入交易價

格。

  當本公司將商品的控制權轉移給客戶的時間與客戶實際付款的時間不一致時，如果各

方以在合同中明確(或者以隱含的方式)約定的付款時間為客戶或本公司就轉讓商品的交易

提供了重大融資利益，則合同中即包含了重大融資成分。合同中存在重大融資成分的，本

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

公司按照假定客戶在取得商品或服務控制權時以現金支付的應付金額確定交易價格。該交

易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內采用實際利率法核算。

  滿足下列條件之一時，本公司屬于在某一段時間內履行履約義務，否則，屬于在某一

時點履行履約義務：

  （1）客戶在本公司履約的同時即取得并消耗本公司履約所帶來的經濟利益；

  （2）客戶能夠控制本公司履約過程中在建的商品；

  （3）本公司履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且本公司在整個合同期間

內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。

  對于在某一時段內履行的履約義務，本公司在該段時間內按照履約進度確認收入。履

約進度不能合理確定時，本公司已經發生的成本預計能夠得到補償的，按照已經發生的成

本金額確認收入，直到履約進度能夠合理確定為止。

  對于在某一時點履行的履約義務，本公司在客戶取得相關商品或服務控制權時點確認

收入。在判斷客戶是否已取得商品或服務控制權時，本公司會考慮下列跡象：

  （1）本公司就該商品或服務享有現時收款權利；

  （2）本公司已將該商品的實物轉移給客戶；

  （3）本公司已將該商品的法定所有權或所有權上的主要風險和報酬轉移給客戶；

  （4）客戶已接受該商品或服務等。

  本公司已向客戶轉讓商品或服務而有權收取對價的權利作為合同資產列示，合同資產

以預期信用損失為基礎計提減值。本公司擁有的、無條件向客戶收取對價的權利作為應收

款項列示。本公司已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品或服務的義務作為合同負債列

示。本公司對于同一合同下的合同資產和合同負債以凈額列示。

  與本公司取得收入的主要活動相關的具體會計政策描述如下：

  （一）房地產銷售收入

  房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關

商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現。

  （二）租金收入

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  租金收入在租期內按直線法平均確認。

  （三）酒店運營收入

  酒店運營收入在已提供服務的會計期間確認。

  （四）物業服務收入

  物業服務收入在提供物業服務過程中確認。

  （五）商品銷售收入

  在履行了合同中的履約義務，客戶取得相關商品或服務的控制權時，確認相關的商品

銷售收入。

  （六）利息收入

  利息收入按照基準或實際利率法確認。

  與資產相關的政府補助判斷依據及會計處理方法

  與資產相關的政府補助，是指本公司取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產的

政府補助。與資產相關的政府補助，應當沖減相關資產的賬面價值或確認為遞延收益。確

認為遞延收益的，在相關資產使用壽命內按照合理、系統的方法分期計入損益。相關資產

在使用壽命結束前被出售、轉讓、報廢或發生毀損的，應當將尚未分配的相關遞延收益余

額轉入資產處置當期的損益。

  （二）與收益相關的政府補助判斷依據及會計處理方法

  與收益相關的政府補助，是指除與資產相關的政府補助之外的政府補助。與收益相關

的政府補助，用于補償企業以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，在確認相關

費用的期間計入當期損益或沖減相關成本；用于補償企業已發生的相關費用或損失的，取

得時直接計入當期損益或沖減相關成本。

  對于同時包含與資產相關部分和與收益相關部分的政府補助，應當區分不同部分分別

進行會計處理；難以區分的，應當整體歸類為與收益相關的政府補助。

  與公司日常活動相關的政府補助，應當按照經濟業務實質，計入其他收益或沖減相關

成本費用。與企業日常活動無關的政府補助，應當計入營業外收支。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  公司取得政策性優惠貸款貼息的，應當區分財政將貼息資金撥付給貸款銀行和財政將

貼息資金直接撥付給企業兩種情況，財政將貼息資金撥付給貸款銀行，由貸款銀行以政策

性優惠利率向公司提供貸款的，以實際收到的借款金額作為借款的入賬價值，按照借款本

金和該政策性優惠利率計算相關借款費用；財政將貼息資金直接撥付給公司，公司應當將

對應的貼息沖減相關借款費用。

  已確認的政府補助需要退回時，初始確認時沖減相關資產賬面價值的，調整資產賬面

價值；存在相關遞延收益余額的，沖減相關遞延收益賬面余額，超出部分計入當期損益；

屬于其他情況的，直接計入當期損益。

  遞延所得稅資產和遞延所得稅負債根據資產和負債的計稅基礎與其賬面價值的差額

(暫時性差異)計算確認。在資產負債表日，遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，按照預期

收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計量。

  (一)確認遞延所得稅資產的依據

  本公司以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異、能夠結轉以后年度的可抵扣虧損和

稅款抵減的應納稅所得額為限，確認由可抵扣暫時性差異產生的遞延所得稅資產。但是，

同時具有下列特征的交易中因資產或負債的初始確認所產生的遞延所得稅資產不予確認：

（1）該交易不是企業合并；（2）交易發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額或

可抵扣虧損。

  對于與聯營企業投資相關的可抵扣暫時性差異，同時滿足下列條件的，確認相應的遞

延所得稅資產：暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣可抵

扣暫時性差異的應納稅所得額。

  (二)確認遞延所得稅負債的依據

  公司將當期與以前期間應交未交的應納稅暫時性差異確認為遞延所得稅負債。但不包

括：

  （1）商譽的初始確認所形成的暫時性差異；

  （2）非企業合并形成的交易或事項，且該交易或事項發生時既不影響會計利潤，也

不影響應納稅所得額（或可抵扣虧損）所形成的暫時性差異；

  （3）對于與子公司、聯營企業投資相關的應納稅暫時性差異，該暫時性差異轉回的

時間能夠控制并且該暫時性差異在可預見的未來很可能不會轉回。

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  （1）租賃的識別

  租賃，是指在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同。在

合同開始日，本公司評估合同是否為租賃或者包含租賃。如果合同一方讓渡了在一定期間

內控制一項或多項已識別資產使用的權利以換取對價，則該合同為租賃或者包含租賃。為

確定合同是否讓渡了在一定期間內控制已識別資產使用的權利，本公司評估合同中的客戶

是否有權獲得在使用期間內因使用已識別資產所產生的幾乎全部經濟利益，并有權在該使

用期間主導已識別資產的使用。

  合同中同時包含多項單獨租賃的，本公司將合同予以分拆，并分別各項單獨租賃進行

會計處理。合同中同時包含租賃和非租賃部分的，本公司將租賃和非租賃部分分拆后進行

會計處理。

  （2）本公司作為承租人

  在租賃期開始日，本公司對租賃確認使用權資產和租賃負債。使用權資產和租賃負債

的確認和計量參見附注四“22.使用權資產”以及“28.租賃負債”。

  租賃變更，是指原合同條款之外的租賃范圍、租賃對價、租賃期限的變更，包括增加

或終止一項或多項租賃資產的使用權，延長或縮短合同規定的租賃期等。租賃變更生效

日，是指雙方就租賃變更達成一致的日期。

  租賃發生變更且同時符合下列條件的，本公司將該租賃變更作為一項單獨租賃進行會

計處理：①該租賃變更通過增加一項或多項租賃資產的使用權而擴大了租賃范圍或延長了

租賃期限；②增加的對價與租賃范圍擴大部分或租賃期限延長部分的單獨價格按該合同情

況調整后的金額相當。

  租賃變更未作為一項單獨租賃進行會計處理的，在租賃變更生效日，本公司按照租賃

準則有關規定對變更后合同的對價進行分攤，重新確定變更后的租賃期；并采用修訂后的

折現率對變更后的租賃付款額進行折現，以重新計量租賃負債。在計算變更后租賃付款額

的現值時，本公司采用剩余租賃期間的租賃內含利率作為折現率；無法確定剩余租賃期間

的租賃內含利率的，本公司采用租賃變更生效日的承租人增量借款利率作為折現率。就上

述租賃負債調整的影響，本公司區分以下情形進行會計處理：①租賃變更導致租賃范圍縮

小或租賃期縮短的，承租人應當調減使用權資產的賬面價值，并將部分終止或完全終止租

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

賃的相關利得或損失計入當期損益；②其他租賃變更導致租賃負債重新計量的，承租人相

應調整使用權資產的賬面價值。

  對于租賃期不超過 12 個月的短期租賃和單項租賃資產為全新資產時價值較低的低價

值資產租賃，本公司選擇不確認使用權資產和租賃負債。本公司將短期租賃和低價值資產

租賃的租賃付款額，在租賃期內各個期間按照直線法計入相關資產成本或當期損益。

  （3）本公司為出租人

  在（1）評估的該合同為租賃或包含租賃的基礎上，本公司作為出租人，在租賃開始

日，將租賃分為融資租賃和經營租賃。

  如果一項租賃實質上轉移了與租賃資產所有權有關的幾乎全部風險和報酬，出租人將

該項租賃分類為融資租賃，除融資租賃以外的其他租賃分類為經營租賃。

  一項租賃存在下列一種或多種情形的，本公司通常將其分類為融資租賃：①在租賃期

屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人；②承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的

購買價款與預計行使選擇權時租賃資產的公允價值相比足夠低，因而在租賃開始日就可以

合理確定承租人將行使該選擇權；③資產的所有權雖然不轉移，但租賃期占租賃資產使用

壽命的大部分；④在租賃開始日，租賃收款額的現值幾乎相當于租賃資產的公允價值；⑤

租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一項租賃存在下列一項或

多項跡象的，本公司也可能將其分類為融資租賃：①若承租人撤銷租賃，撤銷租賃對出租

人造成的損失由承租人承擔；②資產余值的公允價值波動所產生的利得或損失歸屬于承租

人；③承租人有能力以遠低于市場水平的租金繼續租賃至下一期間。

  A.初始計量

  在租賃期開始日，本公司對融資租賃確認應收融資租賃款，并終止確認融資租賃資

產。本公司對應收融資租賃款進行初始計量時，以租賃投資凈額作為應收融資租賃款的入

賬價值。

  租賃投資凈額為未擔保余值和租賃期開始日尚未收到的租賃收款額按照租賃內含利率

折現的現值之和。租賃收款額，是指出租人因讓渡在租賃期內使用租賃資產的權利而應向

承租人收取的款項，包括：①承租人需支付的固定付款額及實質固定付款額；存在租賃激

勵的，扣除租賃激勵相關金額；②取決于指數或比率的可變租賃付款額，該款項在初始計

量時根據租賃期開始日的指數或比率確定；③購買選擇權的行權價格，前提是合理確定承

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

租人將行使該選擇權；④承租人行使終止租賃選擇權需支付的款項，前提是租賃期反映出

承租人將行使終止租賃選擇權；⑤由承租人、與承租人有關的一方以及有經濟能力履行擔

保義務的獨立第三方向出租人提供的擔保余值。

  B.后續計量

  本公司按照固定的周期性利率計算并確認租賃期內各個期間的利息收入。該周期性利

率，是指確定租賃投資凈額采用內含折現率（轉租情況下，若轉租的租賃內含利率無法確

定，采用原租賃的折現率（根據與轉租有關的初始直接費用進行調整）），或者融資租賃

的變更未作為一項單獨租賃進行會計處理，且滿足假如變更在租賃開始日生效，該租賃會

被分類為融資租賃條件時按相關規定確定的修訂后的折現率。

  C.租賃變更的會計處理

  融資租賃發生變更且同時符合下列條件的，本公司將該變更作為一項單獨租賃進行會

計處理：①該變更通過增加一項或多項租賃資產的使用權而擴大了租賃范圍；②增加的對

價與租賃范圍擴大部分的單獨價格按該合同情況調整后的金額相當。

  如果融資租賃的變更未作為一項單獨租賃進行會計處理，且滿足假如變更在租賃開始

日生效，該租賃會被分類為經營租賃條件的，本公司自租賃變更生效日開始將其作為一項

新租賃進行會計處理，并以租賃變更生效日前的租賃投資凈額作為租賃資產的賬面價值。

  A.租金的處理

  在租賃期內各個期間，本公司采用直線法將經營租賃的租賃收款額確認為租金收入。

  B.提供的激勵措施

  提供免租期的，本公司將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法進行分

配，免租期內應當確認租金收入。本公司承擔了承租人某些費用的，將該費用自租金收入

總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內進行分配。

  C.初始直接費用

  本公司發生的與經營租賃有關的初始直接費用應當資本化至租賃標的資產的成本，在

租賃期內按照與租金收入相同的確認基礎分期計入當期損益。

  D.折舊

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  對于經營租賃資產中的固定資產，本公司采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其

他經營租賃資產，采用系統合理的方法進行攤銷。

  E.可變租賃付款額

  本公司取得的與經營租賃有關的未計入租賃收款額的可變租賃付款額,在實際發生時

計入當期損益。

  F.經營租賃的變更

  經營租賃發生變更的，本公司自變更生效日開始，將其作為一項新的租賃進行會計處

理，與變更前租賃有關的預收或應收租賃收款額視為新租賃的收款額。

  （1） 重要會計政策變更

  財政部于 2017 年陸續修訂并發布了《企業會計準則第 14 號——收入》，上述相關會

計準則自 2018 年 1 月 1 日起在境內外同時上市的企業，以及在境外上市并采用國際財務

報告準則或企業會計準則編制財務報告的企業施行，新收入準則自 2020 年 1 月 1 日起在

其他境內上市企業施行。本公司于 2020 年 1 月 1 日起執行新收入準則。

  財政部于 2018 年 12 月 7 日發布了《關于修訂印發<企業會計準則第 21 號租賃>的通

知》（財會〔2018〕35 號，以下簡稱“新租賃準則”），要求在境內外同時上市的企業

以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自 2019

年 1 月 1 日起施行；其他執行企業會計準則的企業自 2021 年 1 月 1 日起施行。根據上述

會計準則修訂，公司于 2021 年 1 月 1 日起執行新租賃準則。

  財政部于 2021 年 12 月 30 日發布了《關于印發<企業會計準則解釋第 15 號>的通知》

（財會[2021]35 號，以下簡稱“15 號解釋”），其中“二、關于資金集中管理相關列

報”的相關規定如下：

   ①列示和披露

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  企業根據相關法規制度，通過內部結算中心、財務公司等對母公司及成員單位資金實

行 集中統一管理的，對于成員單位歸集至集團母公司賬戶的資金，成員單位應當在資產

負債表“其他應收款”項目中列示，或者根據重要性原則并結合本企業的實際情況，在

“其他應收款”項目之上增設“應收資金集中管理款”項目單獨列示；母公司應當在資產

負債表“其他應付款”項目中列示。對于成員單位從集團母公司賬戶拆借的資金，成員單

位應當在資產負債表“其他應付款”項目中列示；母公司應當在資產負債表“其他應收

款”項目中列示。

  對于成員單位未歸集至集團母公司賬戶而直接存入財務公司的資金，成員單位應當在

資產負債表“貨幣資金”項目中列示，根據重要性原則并結合本企業的實際情況，成員單

位還可以在“貨幣資金”項目之下增設“其中：存放財務公司款項”項目單獨列示；財務

公司應當在資產負債表“吸收存款”項目中列示。對于成員單位未從集團母公司賬戶而直

接從財務公司拆借的資金，成員單位應當在資產負債表“短期借款”項目中列示；財務公

司應當在資產負債表“發放貸款和墊款”項目中列示。

  資金集中管理涉及非流動項目的，企業還應當按照《企業會計準則第 30 號——財務

報表列報》關于流動性列示的要求，分別在流動資產和非流動資產、流動負債和非流動負

債列示。

  在集團母公司、成員單位和財務公司的資產負債表中，除符合《企業會計準則第 37

號——金融工具列報》中有關金融資產和金融負債抵銷的規定外，資金集中管理相關金融

資產和金融負債項目不得相互抵銷。

  企業應當在附注中披露企業實行資金集中管理的事實，作為“貨幣資金”列示但因資

金集中管理支取受限的資金的金額和情況，作為“貨幣資金”列示、存入財務公司的資金

金額和情況，以及與資金集中管理相關的“其他應收款”、“應收資金集中管理款”、

“其他應付款”等列報項目、金額及減值有關信息。

  本解釋所稱的財務公司，是指依法接受銀保監會的監督管理，以加強企業集團資金集

中管理和提高企業集團資金使用效率為目的，為企業集團成員單位提供財務管理服務的非

銀行金融機構。

   ②新舊銜接

比期間的財務報表數據進行相應調整。

  生效日期：“關于資金集中管理相關列報”內容自公布之日起施行。

  該事項對本公司 2020 年財務報表無影響。

  西安東智房地產有限公司財務報表附注

  （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

     （2） 重要會計估計變更

     本公司報告期內無重要的會計估計變更。

     （3） 2020 年（首次）起執行新收入準則對本公司年初財務報表相關項目無影響。

     （4） 2021 年（首次）起執行新租賃準則對本公司年初財務報表相關項目無影響。

       四、稅項

稅種                              計稅依據                                稅率

增值稅（注 1）       銷售貨物、應稅銷售服務收入、無形資產或者不動產                             5%-13%

城市維護建設稅        實繳流轉稅稅額                                               7%

教育費附加          實繳流轉稅稅額                                               3%

地方教育附加         實繳流轉稅稅額                                               2%

企業所得稅          應納稅所得額                                                25%

土地增值稅（注 2）     增值額                                                 30%-60%

     注 1：根據《關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部、稅務總局、海關總署

  公告 2019 年第 39 號文）的規定，本公司自 2019 年 4 月 1 日起發生增值稅應稅銷售行為

  或者進口貨物，原適用 16%和 10%稅率的，稅率分別調整為 13%、9%。

     注 2：具備土地增值稅清算條件的項目，按《土地增值稅暫行條例》清算繳納,對不具

  備土地增值稅清算條件的項目，按《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通

  知》（財稅字[2006]21 號）及本省市的預繳比例進行預繳。

       五、財務報表主要項目注釋

       下列所披露的財務報表數據，除特別注明之外，貨幣單位為人民幣元。

  項目                 2022 年 3 月 31 日    2021 年 12 月 31 日   2020 年 12 月 31 日

  庫存現金

  銀行存款                   4,095,159.33         174,670.09       1,248,543.54

  其他貨幣資金                 3,576,814.53       3,576,382.24       3,574,632.41

  合計                     7,671,973.86       3,751,052.33       4,823,175.95

     使用受到限制的貨幣資金

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                   2022 年 3 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日

按揭保證金                    3,576,814.53     3,576,382.24     3,574,632.41

合計                       3,576,814.53            3,576,382.24        3,574,632.41

項目       2022 年 3 月 31 日余額      2021 年 12 月 31 日余額           2020 年 12 月 31 日余額

應收利息

應收股利

其他應收款            116,162.07               136,184,785.16            129,970,672.44

合計               116,162.07               136,184,785.16            129,970,672.44

     （1） 其他應收款按款項性質分類

款項性質                2022 年 3 月 31 日         2021 年 12 月 31 日     2020 年 12 月 31 日

往來款                                            136,090,299.52      129,900,272.44

押金                            70,200.00            70,200.00            70,400.00

代墊款                           45,962.07            24,285.64

小計                        116,162.07          136,184,785.16       129,970,672.44

壞賬準備

合計                        116,162.07          136,184,785.16       129,970,672.44

     （2） 其他應收款按賬齡列示

賬齡

                       余額                   余額                        余額

合計                    116,162.07            136,184,785.16         129,970,672.44

     （3） 按欠款方歸集的年末余額大額其他應收款情況

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

                                                     占其他應收款          壞賬準備

                款項性      2022 年 3 月                  年 2022 年 3 月    2022 年 3

單位名稱                                       賬齡

                 質        31 日余額                     31 日額合計數        月 31 日余

                                                      的比例（%）            額

西安高新技術開發區

                 押金        60,000.00     5 年以上              51.65

市政配套服務中心

代收代付社保          代墊款        45,962.07     2 年以內              39.57

零星押金             押金        10,200.00     2-3 年及 5            8.78

                                          年以上

合計               —        116,162.07        —              100.00

     續表

                                                     占其他應收款           壞賬準備

                款項性     2021 年 12 月 31               年 2021 年 12     2021 年 12

單位名稱                                        賬齡

                  質         日余額                      月 31 日額合計       月 31 日余

                                                     數的比例（%）            額

云南城投置業股份有       關聯方

限公司              往來

西安高新技術開發區

                 押金          60,000.00    5 年以上              0.04

市政配套服務中心

合計                —     136,150,299.52           —          99.97

     續表

                                                      占其他應收款          壞賬準備

                款項性     2020 年 12 月 31                年 2020 年 12     2020 年

單位名稱                                        賬齡

                 質          日余額                       月 31 日額合計       12 月 31

                                                      數的比例（%）          日余額

云南城投置業股份有       關聯方

限公司              往來

昆明云城西山旅游投       關聯方

資開發有限公司          往來

西安高新技術開發區       施工押

市政配套服務中心         金

西安高新財政非稅收       施工押

入結算專戶            金

通聯支付網絡服務股

                POS 機

份有限公司陜西分公                       400.00    1 年以內               0.00

                 押金

司

合計               —      112,983,587.70       —               86.94

     （1） 存貨分類

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                                   存貨跌價準備/合同

                      賬面余額                                    賬面價值

                                      履約成本減值準備

開發產品                  71,087,240.21          919,340.21       70,167,900.00

合計                    71,087,240.21           919,340.21      70,167,900.00

  續表

項目                                      存貨跌價準備/合同

                      賬面余額                                    賬面價值

                                        履約成本減值準備

開發產品                  71,087,240.21                           71,087,240.21

合計                    71,087,240.21                           71,087,240.21

  續表

項目                                      存貨跌價準備/合同

                      賬面余額                                    賬面價值

                                        履約成本減值準備

開發產品                  71,087,240.21                           71,087,240.21

合計                    71,087,240.21                           71,087,240.21

     （2） 存貨跌價準備

 項目                                         轉回或

                                             轉銷

 開發產品                  919,340.21                               919,340.21

     （3） 存貨余額含有借款費用資本化金額的說明

 存貨項目     2022 年 1 月 1          加                 少          2022 年 3 月 31

 名稱          日余額          企業合       本期      出售                  日余額

                                                   其他減少

                          并增加       計提      減少

 融城東海      6,608,612.46                                       6,608,612.46

  續表

 存貨項目     2021 年 1 月 1                                       2021 年 12 月

                          企業合     本期        出售

 名稱          日余額                                  其他減少         31 日余額

                          并增加     計提        減少

 融城東海      6,608,612.46                                       6,608,612.46

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

     續表

 存貨項目      2020 年 1 月 1                                             2020 年 12 月

                          企業合 本期

 名稱           日余額                           出售減少       其他減少           31 日余額

                          并增加 計提

 融城東海      6,664,705.76                    56,093.30                6,608,612.46

     （4） 開發產品明細

 項目名稱      竣工時間

                                  額              增加      減少              余額

 融城東海       2016 年             71,087,240.21                          71,087,240.21

 合計                           71,087,240.21                           71,087,240.21

     續表

 項目名稱       竣工時間

                               余額               增加       減少            日余額

 融城東海        2016 年         71,087,240.21                            71,087,240.21

 合計                         71,087,240.21                            71,087,240.21

     續表

          竣工     2020 年 1 月 1                                        2020 年 12 月

項目名稱                                本期增加               本期減少

          時間        日余額                                               31 日余額

融城東海      2016   71,690,622.23   17,195,717.98     17,799,100.00    71,087,240.21

合計               71,690,622.23   17,195,717.98     17,799,100.00    71,087,240.21

項目                 2022年3月31日余額           2021年12月31日余額         2020年12月31日余額

預售款申報待結轉稅金                 157,877.03              68,170.14             264,366.81

合計                         157,877.03              68,170.14             264,366.81

     （1） 采用公允價值計量模式的投資性房地產

項目                                          房屋、建筑物                     合計

一、2022 年 1 月 1 日余額                             127,517,200.00      127,517,200.00

二、本期變動                                          -3,415,142.27       -3,415,142.27

加：外購

減：處置                                             1,545,621.44        1,545,621.44

加：公允價值變動                                        -1,869,520.83       -1,869,520.83

三、2022 年 3 月 31 日余額                            124,102,057.73      124,102,057.73

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

     續表

項目                                            房屋、建筑物                   合計

一、2021 年 1 月 1 日余額                             142,041,200.00       142,041,200.00

二、本期變動                                         -14,524,000.00       -14,524,000.00

加：外購

減：處置                                              9,161,213.63        9,161,213.63

加：公允價值變動                                         -5,362,786.37       -5,362,786.37

三、2021 年 12 月 31 日余額                           127,517,200.00       127,517,200.00

     續表

項目                                            房屋、建筑物                   合計

一、2020 年 1 月 1 日余額                             168,245,600.00       168,245,600.00

二、本期變動                                         -26,204,400.00       -26,204,400.00

加：外購

減：處置                                             17,946,429.51       17,946,429.51

加：公允價值變動                                         -8,257,970.49       -8,257,970.49

三、2020 年 12 月 31 日余額                           142,041,200.00       142,041,200.00

     （2） 未辦妥產權證書的投資性房地產

項目                            2022年3月31日賬面價值                未辦妥產權證書原因

融城東海                                  124,102,057.73          尚在辦理中

合計                                    124,102,057.73

項目

                            面價值                  賬面價值                賬面價值

固定資產                            6,346.95             6,346.95            19,756.17

固定資產清理

合計                             6,346.95              6,346.95           19,756.17

項目                                運輸工具            辦公及電子設備                合計

一、賬面原值

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                        運輸工具          辦公及電子設備        合計

二、累計折舊

三、減值準備

四、賬面價值

     續表

項目                        運輸工具          辦公及電子設備         合計

一、賬面原值

二、累計折舊

（1）計提                      13,409.22                   13,409.22

三、減值準備

四、賬面價值

     續表

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                                 運輸工具           辦公及電子設備                 合計

一、賬面原值

二、累計折舊

（1）計提                                 32,182.14          2,389.5          34,571.64

三、減值準備

四、賬面價值

     （1） 未經抵銷的遞延所得稅資產

項目

             可抵扣暫時性差異            遞延所得稅資產          可抵扣暫時性差異         遞延所得稅資產

預提土地增值稅         49,207,029.16     12,301,757.29    49,207,029.16    12,301,757.29

合計              49,207,029.16     12,301,757.29    49,207,029.16    12,301,757.29

     續表

項目

             可抵扣暫時性差異            遞延所得稅資產          可抵扣暫時性差異         遞延所得稅資產

預提土地增值稅         49,207,029.16     12,301,757.29    49,207,029.16    12,301,757.29

合計              49,207,029.16     12,301,757.29    49,207,029.16    12,301,757.29

     續表

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目

               可抵扣暫時性差異           遞延所得稅資產            可抵扣暫時性差異           遞延所得稅資產

資產減值準備                                                     295,000.00         73,750.00

土地增值稅           49,207,029.16       12,301,757.29       34,083,194.39     8,520,798.60

合計              49,207,029.16       12,301,757.29       34,378,194.39     8,594,548.60

     （2） 未經抵銷的遞延所得稅負債

項目

                                      應納稅暫時性差異                    遞延所得稅負債

投資性房地產公允價值調整                             41,920,270.12              10,480,067.53

投資性房地產折舊調整                                   18,542,265.84               4,635,566.46

合計                                           60,462,535.96              15,115,633.99

     續表

項目

                                      應納稅暫時性差異                    遞延所得稅負債

投資性房地產公允價值調整                             43,789,790.95              10,947,447.74

投資性房地產折舊調整                                   17,896,733.68               4,474,183.42

合計                                           61,686,524.63              15,421,631.16

     續表

項目

                                      應納稅暫時性差異                    遞延所得稅負債

投資性房地產公允價值調整                             43,369,352.24              10,842,338.06

投資性房地產折舊調整                                   15,467,808.19               3,866,952.05

未到納稅時點的利息收入                                     117,870.48                  29,467.62

合計                                           58,955,030.91              14,738,757.73

     （3） 未確認遞延所得稅資產明細

項目

                            余額                     余額                    余額

可抵扣暫時性差異                        919,340.21

合計                              919,340.21

     （1） 應付賬款列示

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目

                     余額                  余額                   余額

應付工程款及貨款           8,354,169.91         8,402,181.64         9,647,187.47

應付銷售傭金               569,592.00          528,883.00

應付物業管理相關費用            87,406.52           21,850.22              4,000.00

其他                   119,534.00          119,534.00            468,122.63

合計                 9,130,702.43        9,072,448.86         10,119,310.10

  （2） 賬齡超過 1 年的重要應付賬款

單位名稱                        2022 年 3 月 31 日余額 未償還或結轉的原因

陜西建工第八建筑工程有限公司                       3,356,363.33 尚未結算

 大秦建設集團有限責任公司                         1,969,183.86         尚未結算

 重慶全成恒浩建設工程咨詢有限公司                       463,481.03         尚未結算

 上海郵電設計咨詢研究院                            448,162.00         尚未結算

 西安中天輝煌幕墻工程有限公司                         249,527.93         尚未結算

 合計                                   6,486,718.15

  續表

單位名稱                       2021 年 12 月 31 日余額 未償還或結轉的原因

陜西建工第八建筑工程有限公司                      3,356,363.33 尚未結算

大秦建設集團有限責任公司                          1,969,183.86        尚未結算

重慶全成恒浩建設工程咨詢有限公司                        463,481.03        尚未結算

上海郵電設計咨詢研究院                             448,162.00        尚未結算

西安中天輝煌幕墻工程有限公司                          249,527.93        尚未結算

合計                                    6,486,718.15

  續表

單位名稱                       2020 年 12 月 31 日余額          未償還或結轉的原因

陜西建工第八建筑工程有限公司                        3,356,363.33        尚未結算

大秦建設集團有限責任公司                          1,969,183.86        尚未結算

重慶全成恒浩建設工程咨詢有限公司                        913,481.03        尚未結算

上海郵電設計咨詢研究院                             448,162.00        尚未結算

西安海榮投資有限公司                              423,413.33        尚未結算

合計                                    7,110,603.55

  （1） 預收款項列示

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目        2022 年 3 月 31 日余額      2021 年 12 月 31 日余額        2020 年 12 月 31 日余額

物業租金              194,664.46               461,685.47                 416,890.05

合計                194,664.46               461,685.47                 416,890.05

     (1) 合同負債情況

項目         2022 年 3 月 31 日余額       2021 年 12 月 31 日余額       2020 年 12 月 31 日余額

商品房預收款            4,349,229.53              1,877,965.72              7,282,832.38

合計                4,349,229.53              1,877,965.72              7,282,832.38

     (2) 合同負債的賬面價值在本期發生的重大變動情況

項目                       2022 年 1-3 月變動金額                      變動原因

商品房預收款                                 2,471,263.81          收到商品房款

合計                                     2,471,263.81               —

     續表

項目                             2021 年變動金額                      變動原因

商品房預收款                                -5,404,866.66            結轉收入

合計                                    -5,404,866.66               —

     (3) 商品房預售款明細如下：

項目名稱                                              竣工時間           預售比例（%）

                                余額

融城東海                           4,349,229.53       2016 年                    83.86

合計                               4,349,229.53                           —

     續表

項目名稱                                              竣工時間           預售比例（%）

                               余額

融城東海                          1,877,965.72        2016 年                    82.11

合計                               1,877,965.72                           —

     續表

項目名稱                                              竣工時間           預售比例（%）

                               余額

融城東海                          7,282,832.38        2016 年                    80.00

合計                               7,282,832.38                           —

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

     （1） 應付職工薪酬分類

項目          2022年1月1日余額             本期增加            本期減少         2022年3月31日余額

短期薪酬               369,927.77        406,731.71    315,566.24         461,093.24

離職后福利-設

定提存計劃

辭退福利

合計                 369,927.77        465,844.25 374,678.78            461,093.24

     續表

項目         2021年1月1日余額           本期增加              本期減少          2021年12月31日余額

短期薪酬              643,615.85    2,038,998.60     2,312,686.68         369,927.77

離職后福利-

設定提存計劃

辭退福利                              251,736.16       251,736.16

合計                643,615.85    2,510,554.26     2,784,242.34         369,927.77

     續表

項目         2020年1月1日余額            本期增加             本期減少

                                                                       額

短期薪酬               18,562.59     3,781,003.23     3,155,949.97        643,615.85

離職后福利-設

定提存計劃

辭退福利                                80,000.00       80,000.00

合計                 18,562.59     3,892,227.20 3,267,173.94            643,615.85

     （2） 短期薪酬

項目                                 本期增加               本期減少

                    余額                                                  余額

工資、獎金、津貼

和補貼

職工福利費                                 4,795.00           4,795.00

社會保險費                                36,416.64          36,416.64

其中：醫療保險費                             35,281.26          35,281.26

      工傷保險費                           1,135.38           1,135.38

住房公積金                                42,006.00          42,006.00

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                             本期增加              本期減少

                   余額                                                   余額

工會經費和職工教

育經費

合計              369,927.77     406,731.71          315,566.24          461,093.24

  續表

項目                             本期增加              本期減少

                   余額                                                   余額

工資、獎金、津貼

和補貼

職工福利費                            11,278.00          11,278.00

社會保險費                           107,746.49         107,746.49

其中：醫療保險費                        104,697.67         104,697.67

     工傷保險費                        3,048.82           3,048.82

住房公積金                           169,215.00         169,215.00

工會經費和職工教

育經費

合計              643,615.85    2,038,998.60       2,312,686.68          369,927.77

  續表

項目                               本期增加              本期減少

                   余額                                                   日余額

工資、獎金、津貼

和補貼

職工福利費                              31,981.50         31,981.50

社會保險費                             134,224.94        134,224.94

其中：醫療保險費                          133,853.82        133,853.82

     工傷保險費                            371.12               371.12

住房公積金                             227,204.00        227,204.00

工會經費和職工教

育經費

合計                18,562.59     3,781,003.23      3,155,949.97         643,615.85

  （3） 設定提存計劃

項目           2022年1月1日余額      本期增加           本期減少           2022年3月31日余額

基本養老保險                        56,838.72        56,838.72

失業保險費                          2,273.82         2,273.82

合計                            59,112.54        59,112.54

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

      續表

 項目             2021年1月1日余額         本期增加           本期減少         2021年12月31日余額

 基本養老保險                            210,468.28      210,468.28

 失業保險費                               9,351.22        9,351.22

 合計                                219,819.50      219,819.50

      續表

 項目             2020年1月1日余額         本期增加           本期減少         2020年12月31日余額

 基本養老保險                             29,899.36       29,899.36

 失業保險費                               1,324.61        1,324.61

 合計                                31,223.97        31,223.97

項目          2022 年 3 月 31 日余額       2021 年 12 月 31 日余額          2020 年 12 月 31 日余額

增值稅                   416,042.35                  318,489.55            1,087,170.69

企業所得稅               3,695,348.94                5,125,628.36            9,182,141.57

城市維護建設稅                29,744.12                   22,193.61               76,101.95

教育費附加                  12,770.12                    9,511.55               32,615.12

地方教育費附加                 8,475.70                    6,341.03               21,743.41

土地增值稅                  70,807.57                      798.40               60,424.11

房產稅                   280,471.70                  290,355.35              232,245.31

土地使用稅                  14,299.26                   14,426.10                8,191.40

個人所得稅                     241.25                    1,388.39                5,843.03

印花稅                     1,496.93                      451.30                2,623.90

其他                        723.69                    1,522.51                5,568.56

合計                  4,530,421.63                5,791,106.15           10,714,669.05

項目          2022 年 3 月 31 日余額       2021 年 12 月 31 日余額          2020 年 12 月 31 日余額

應付利息

應付股利

其他應付款              51,919,954.01            51,236,491.83              50,725,128.43

合計                 51,919,954.01            51,236,491.83              50,725,128.43

     （1） 其他應付款按款項性質分類

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

款項性質        2022 年 3 月 31 日余額      2021 年 12 月 31 日余額       2020 年 12 月 31 日余額

關聯方往來款             1,313,722.59               743,868.20                437,726.36

其他往來款                439,617.56               299,645.77                 4,478.21

保證金及押金               959,584.70               985,948.70            1,075,894.70

預提費用              49,207,029.16            49,207,029.16           49,207,029.16

合計                51,919,954.01            51,236,491.83           50,725,128.43

     （2） 賬齡超過 1 年的重要其他應付款

單位名稱                                2022 年 3 月 31 日余額        未償還或結轉的原因

西安朗詩寓商業管理有限公司                                 370,790.00       未到償付期

西安悅享眾誠會務會展服務有限公司                               53,237.00         未到償付期

美康生物科技股份有限公司                                   46,349.00         未到償付期

西安市高新區柒卡汽車服務部                                  44,474.00         未到償付期

云南省康旅控股集團有限公司                                 743,868.20          逐步支付

合計                                          1,258,718.20           —

     續表

單位名稱                               2021 年 12 月 31 日余額        未償還或結轉的原因

西安朗詩寓商業管理有限公司                                 370,790.00       未到償付期

西安悅享眾誠會務會展服務有限公司                              53,237.00          未到償付期

美康生物科技股份有限公司                                  46,349.00          未到償付期

西安市高新區柒卡汽車服務部                                 44,474.00          未到償付期

合計                                           514,850.00             —

     續表

單位名稱                               2020 年 12 月 31 日余額        未償還或結轉的原因

云南省康旅控股集團有限公司                                424,361.36           逐步支付

西安朗詩寓商業管理有限公司                                370,790.00          未到償付期

西安悅享眾誠會務會展服務有限公司                              53,237.00          未到償付期

陜西寶瑞誠福瑞汽車銷售有限公司                               48,318.00          未到償付期

美康生物科技股份有限公司                                  46,349.00          未到償付期

合計                                           943,055.36            —

項目         2022 年 3 月 31 日余額      2021 年 12 月 31 日余額       2020 年 12 月 31 日余額

待轉銷項稅額                                                                  7,072.22

      西安東智房地產有限公司財務報表附注

      （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

     項目           2022 年 3 月 31 日余額          2021 年 12 月 31 日余額       2020 年 12 月 31 日余額

     合計                                                                               7,072.22

                                                             期   期

     投資者名稱                                     所占比例                                    所占比例

                                 投資金額                        增   減        投資金額

                                                （%）                                     （%）

                                                             加   少

     云南城投置業股份有限公司             102,050,000.00        100.00           102,050,000.00      100.00

     合計                       102,050,000.00        100.00           102,050,000.00      100.00

          續表

                                                             年   年

     投資者名稱                                     所占比例                                    所占比例

                                 投資金額                        增   減        投資金額

                                                （%）                                     （%）

                                                             加   少

     云南城投置業股份有限公司             102,050,000.00        100.00           102,050,000.00      100.00

     合計                       102,050,000.00        100.00           102,050,000.00      100.00

          續表

                                                             年   年

     投資者名稱                                     所占比例                                    所占比例

                                 投資金額                        增   減        投資金額

                                                （%）                                     （%）

                                                             加   少

     云南城投置業股份有限公司             102,050,000.00        100.00           102,050,000.00      100.00

     合計                       102,050,000.00        100.00           102,050,000.00      100.00

                                                      本期發生額

                                               減：前期                       稅后    稅后

項目                             本期所得稅                         減：所得稅

                    日                          綜合收益                       于      于        31 日余額

                                前發生額                           費用

                                               當期轉入                       母公    少數

                                                損益                        司     股東

一、不能重分類進損

益的其他綜合收益

二、將重分類進損益

的其他綜合收益

其他             8,529,893.21     -68,978.56                   -17,244.64                 8,478,159.29

其他綜合收益合計       8,529,893.21    -68,978.56                    -17,244.64                 8,478,159.29

       西安東智房地產有限公司財務報表附注

       （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

         續表

                                                   本期發生額

                                             減：前

項目                           本期所得稅前          其他綜     減：所得稅          歸屬   屬于

                 日                                                               31 日余額

                               發生額           合收益      費用            于母   少數股

                                             當期轉                    公司    東

                                             入損益

一、不能重分類進

損益的其他綜合收

益

二、將重分類進損

益的其他綜合收益

其他          9,631,519.00     -1,468,834.38           -367,208.59               8,529,893.21

其他綜合收益合計    9,631,519.00     -1,468,834.38           -367,208.59               8,529,893.21

         續表

                                                   本期發生額

                                             減：前期                   稅后    稅后

項目                           本期所得稅前                   減：所得稅

                   日                         綜合收益                    于     于      31 日余額

                               發生額                     費用

                                             當期轉入                   母公    少數

                                              損益                     司    股東

一、不能重分類進

損益的其他綜合收

益

二、將重分類進損

益的其他綜合收益

其他       5,296,646.87        5,779,829.51            1,444,957.38               9,631,519.00

其他綜合收益合計 5,296,646.87        5,779,829.51            1,444,957.38               9,631,519.00

項目                  2022年1月1日余額              本期增加           本期減少          2022年3月31日余額

法定盈余公積                     18,140,209.57                                       18,140,209.57

合計                       18,140,209.57                                         18,140,209.57

          續表

項目                 2021年1月1日余額               本期增加          本期減少          2021年12月31日余額

法定盈余公積                  17,947,506.78        192,702.79                        18,140,209.57

合計                      17,947,506.78        192,702.79                        18,140,209.57

       西安東智房地產有限公司財務報表附注

       （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

          續表

項目                  2020年1月1日余額               本期增加            本期減少           2020年12月31日余額

法定盈余公積                   17,582,169.57        365,337.21                              17,947,506.78

合計                       17,582,169.57        365,337.21                              17,947,506.78

項目                                       2022 年 3 月 31 日      2021 年 12 月 31 日     2020 年 12 月 31 日

上年年末余額                                     137,965,192.34       136,230,867.28       132,942,832.35

本期年初余額                                     137,965,192.34       136,230,867.28       132,942,832.35

加：本期歸屬于母公司所有者的凈利潤                           -1,720,886.04         1,927,027.85         3,653,372.14

減：提取法定盈余公積                                                          192,702.79           365,337.21

  對所有者的分配                                  136,090,299.52

本期年末余額                                           154,006.78     137,965,192.34       136,230,867.28

          （1）營業收入和營業成本情況

 項目

           收入            成本              收入              成本            收入               成本

主營業務 2,531,190.48 1,545,621.44      13,985,584.78    9,161,203.64 18,537,431.43 -12,291,945.05

其他業務 1,027,177.25                    9,402,883.02                  11,112,239.42

合計      3,558,367.73 1,545,621.44   23,388,467.80    9,161,203.64 29,649,670.85 -12,291,945.05

          （2）主營業務收入按照產品類型

 項目

           收入            成本              收入              成本            收入               成本

房地產     2,531,190.48 1,545,621.44   13,985,584.78    9,161,203.64 18,537,431.43 -12,291,945.05

合計      2,531,190.48 1,545,621.44   13,985,584.78    9,161,203.64 18,537,431.43 -12,291,945.05

  項目                    2022 年 1-3 月發生額              2021 年度發生額              2020 年度發生額

  城市維護建設稅                           11,566.46                  85,733.63              148,709.40

  教育費附加                              4,957.05                  36,742.98               63,732.61

  地方教育費附加                            3,304.71                  24,495.35               42,488.38

  土地增值稅                             75,935.72                 419,545.58           15,679,957.69

  房產稅                               135,557.26                651,404.35              589,319.20

     西安東智房地產有限公司財務報表附注

     （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                2022 年 1-3 月發生額            2021 年度發生額            2020 年度發生額

土地使用稅                         7,149.63               29,888.68            34,501.05

印花稅                           3,444.13                9,353.60            18,389.60

車船使用稅                                                   720.00               720.00

水利基金                            993.02                7,055.37            11,757.50

合計                          242,907.98            1,264,939.54        16,589,575.43

項目                 2022 年 1-3 月發生額            2021 年度發生額           2020 年度發生額

銷售代理、傭金策劃費                    284,796.00             975,759.00        2,356,978.00

職工薪酬                          41,007.96               245,991.84         458,289.07

銷售部門業務經費                                              15,339.00           54,098.70

折舊攤銷費                                                                      1,414.60

合計                           325,803.96            1,237,089.84        2,870,780.37

項目                2022 年 1-3 月發生額            2021 年度發生額            2020 年度發生額

職工薪酬                       424,836.29             2,264,562.42         3,433,938.13

中介機構服務費                                             71,025.00            165,140.00

折舊、攤銷費                                              13,409.22             33,157.04

業務經費                        97,274.92               471,300.10           450,834.14

其他                             677.38               11,549.00             22,797.07

合計                         522,788.59            2,831,845.74          4,105,866.38

項目                 2022 年 1-3 月發生額            2021 年度發生額           2020 年度發生額

利息費用

減：利息收入                         1,207.72               11,491.83          160,294.82

  其他支出                           971.46                3,507.39            4,139.13

合計                              -236.26               -7,984.44         -156,155.69

產生其他收益的來源         2022 年 1-3 月發生額            2021 年度發生額            2020 年度發生額

代扣代繳個稅返還                      1,490.52

合計                            1,490.52

產生公允價值變動收益的來源             2022 年 1-3 月發生額       2021 年度發生額         2020 年度發生額

     西安東智房地產有限公司財務報表附注

     （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

產生公允價值變動收益的來源                 2022 年 1-3 月發生額          2021 年度發生額            2020 年度發生額

按公允價值計量的投資性房地產                       -1,800,542.27          -3,893,951.99     -14,037,700.00

合計                                   -1,800,542.27          -3,893,951.99     -14,037,700.00

項目                            2022 年 1-3 月發生額          2021 年度發生額            2020 年度發生額

應收賬款壞賬損失                                                                           295,000.00

合計                                                                                 295,000.00

項目                            2022 年 1-3 月發生額          2021 年度發生額            2020 年度發生額

存貨跌價準備                                 -919,340.21

合計                                     -919,340.21

          （1） 營業外收入明細

項目                                2022 年 1-3 月發生額           2021 年度發生額       2020 年度發生額

與企業日常活動無關的政府補助                                1,441.95

合計                                              1,441.95

          續表

                        計入 2022 年 1-3 月非          計入 2021 年非經常            計入 2020 年非經

     項目

                         經常性損益的金額                  性損益的金額                 常性損益的金額

     穩崗補貼                         1,441.95

     合計                              1,441.95

          （2） 計入當年損益的政府補助

補助項目                              2021 年度發生額               2020 年度發生額

                     生額                                                        收益相關

穩崗補貼                   1,441.95                                                 與收益相關

合計                     1,441.95

     項目                    2022 年 1-3 月發生額           2021 年度發生額            2020 年度發生額

     非流動資產毀損報廢損失                                                               11,734.99

     賠償金、違約金支出                        144,450.00             398,404.60      1,777,000.00

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

合計                          144,450.00            398,404.60      1,788,734.99

     續表

                  計入 2022 年 1-3 月非     計入 2021 年非經常            計入 2020 年非經

項目

                   經常性損益的金額             性損益的金額                 常性損益的金額

其他                                                                  11,734.99

賠償金、違約金支出                144,450.00             398,404.60        1,777,000.00

合計                       144,450.00             398,404.60        1,788,734.99

     （1）所得稅費用

項目                2022 年 1-3 月發生額        2021 年度發生額            2020 年度發生額

當年所得稅費用                    69,720.58          1,631,907.02        8,120,654.11

遞延所得稅費用                  -288,752.53          1,050,082.02       -8,773,911.83

合計                       -219,031.95          2,681,989.04         -653,257.72

     （2） 會計利潤與所得稅費用調整過程

項目                           2022 年 1-3 月         2021 年度          2020 年度

本期利潤總額                        -1,939,917.99      4,609,016.89      3,000,114.42

按法定/適用稅率計算的所得稅費用                -484,979.50      1,152,254.22        750,028.61

調整以前期間所得稅的影響                                     1,532,944.07     -1,659,558.75

非應稅收入的影響                                           -80,859.15

不可抵扣的成本、費用和損失的影響                  36,112.50         77,649.90        256,272.42

本年未確認遞延所得稅資產的可抵扣

暫時性差異或可抵虧損的影響

所得稅費用                           -219,031.95      2,681,989.04       -653,257.72

     詳見本附注“五、16 其他綜合收益”相關內容。

     （1） 收到/支付的其他與經營/投資/籌資活動有關的現金

項目                 2022 年 1-3 月發生額       2021 年度發生額            2020 年度發生額

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

 項目             2022 年 1-3 月發生額           2021 年度發生額             2020 年度發生額

 往來款                       566,954.39        1,138,073.64             380,137.00

 利息收入                       1,207.72             11,491.83             160,294.82

 其他                         3,021.90

 合計                       571,184.01          1,149,565.47             540,431.82

 項目                2022 年 1-3 月發生額           2021 年度發生額          2020 年度發生額

 往來款                        261,937.22           866,884.80         1,874,799.89

 管理費用及銷售費用支出                 14,303.40         1,439,834.58         3,049,847.91

 營業外支出                                               15,032.04

 銀行手續費                           971.46               3,507.39           4,139.13

 其他                              674.67              89,954.83

 合計                         277,886.75         2,415,213.64         4,928,786.93

 項目                                          2021 年度發生額          2020 年度發生額

                            發生額

 支付控股股東借款                                      1,100,000.00

 合計                                            1,100,000.00

 項目              2022 年 1-3 月發生額          2021 年度發生額             2020 年度發生額

 償還控股股東借款本息                                                         1,494,027.75

 合計                                                                 1,494,027.75

      （2） 現金流量表補充資料

項目                               2022 年 1-3 月            2021 年度         2020 年度

凈利潤                                  -1,720,886.04      1,927,027.85    3,653,372.14

加：資產減值準備                                919,340.21

     信用減值損失                                                              -295,000.00

  固定資產折舊、油氣資產折耗、生產性生物

資產折舊

     使用權資產折舊

     無形資產攤銷

     長期待攤費用攤銷

  處置固定資產、無形資產和其他長期資產的

損失（收益以“-”填列）

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                                     2022 年 1-3 月           2021 年度         2020 年度

     固定資產報廢損失（收益以“-”填列）

     公允價值變動損失（收益以“-”填列）                    1,800,542.27      3,893,951.99   14,037,700.00

     財務費用（收益以“-”填列）

     投資損失（收益以“-”填列）

     遞延所得稅資產的減少（增加以“-”填列）                                                   -3,707,208.69

     遞延所得稅負債的增加（減少以“-”填列）                   -305,997.17       682,873.43    -3,621,745.77

     存貨的減少（增加以“-”填列）                                                           603,382.02

     經營性應收項目的減少（增加以“-”填列）                      68,030.46    -6,017,916.05   -2,215,360.93

     經營性應付項目的增加（減少以“-”填列）                  3,159,459.51       -473,219.89   -8,391,886.79

     其他

     經營活動產生的現金流量凈額                         3,920,489.24         26,126.55      109,558.61

     債務轉為資本

     一年內到期的可轉換公司債券

     融資租入固定資產

     現金的年末余額                               4,095,159.33       174,670.09     1,248,543.54

減：現金的年初余額                                    174,670.09      1,248,543.54    2,624,942.68

     加：現金等價物的年末余額

     減：現金等價物的年初余額

現金及現金等價物凈增加額                               3,920,489.24     -1,073,873.45   -1,376,399.14

      （3） 現金和現金等價物

項目                                                  2021年度發生額           2020年度發生額

                                   發生額

現金                                4,095,159.33             174,670.09       1,248,543.54

其中：庫存現金

      可隨時用于支付的銀行存款                4,095,159.33             174,670.09       1,248,543.54

      可隨時用于支付的其他貨幣

資金

年末現金和現金等價物余額                      4,095,159.33             174,670.09       1,248,543.54

項目                                                                          受限原因

                價值               賬面價值          面價值

貨幣資金           3,576,814.53      3,576,382.24 3,574,632.41              按揭提供擔保

合計             3,576,814.53     3,576,382.24         3,574,632.41

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

種類            2022年1-3月金額     列報項目    計入2022年1-3月損益的金額

穩崗補貼               1,441.95   營業外收入              1,441.95

合計                 1,441.95                      1,441.95

     六、與金融工具相關風險

     本公司的主要金融工具包括借款、應收款項、應付款項等，各項金融工具的詳細情況

 說明見本附注五。與這些金融工具有關的風險，以及本公司為降低這些風險所采取的風險

 管理政策如下所述。本公司管理層對這些風險敞口進行管理和監控以確保將上述風險控制

 在限定的范圍之內。

     各類風險管理目標和政策

     本公司從事風險管理的目標是在風險和收益之間取得適當的平衡，將風險對本公司經

 營業績的負面影響降低到最低水平，使股東及其它權益投資者的利益最大化。基于該風險

 管理目標，本公司風險管理的基本策略是確定和分析本公司所面臨的各種風險，建立適當

 的風險承受底線并進行風險管理，并及時可靠地對各種風險進行監督，將風險控制在限定

 的范圍之內。

     (1)市場風險

     本公司的利率風險產生于銀行借款及應付債券等帶息債務。浮動利率的金融負債使本

 公司面臨現金流量利率風險，固定利率的金融負債使本公司面臨公允價值利率風險。本公

 司根據當時的市場環境來決定固定利率及浮動利率合同的相對比例。

     本公司因利率變動引起金融工具公允價值變動的風險主要與固定利率銀行借款有關。

 對于固定利率借款，本公司的目標是保持其浮動利率。

     本公司因利率變動引起金融工具現金流量變動的風險主要與浮動利率銀行借款有關。

 本公司的政策是保持這些借款的浮動利率，以消除利率變動的公允價值風險。

     本公司以市場價格銷售鋼材制品和商品房，因此受到此等價格波動的影響。

     (2)信用風險

     西安東智房地產有限公司財務報表附注

     （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

       于2022年3月31日，可能引起本公司財務損失的最大信用風險敞口主要來自于合同另

     一方未能履行義務而導致本公司金融資產產生的損失以及本公司承擔的財務擔保，具體包

     括：

       合并資產負債表中已確認的金融資產的賬面金額；對于以公允價值計量的金融工具而

     言，賬面價值反映了其風險敞口，但并非最大風險敞口，其最大風險敞口將隨著未來公允

     價值的變化而改變。

       為降低信用風險，本公司成立專門部門確定信用額度、進行信用審批，并執行其它監

     控程序以確保采取必要的措施回收過期債權。此外，本公司于每個資產負債表日審核每一

     單項應收款的回收情況，以確保就無法回收的款項計提充分的壞賬準備。因此，本公司管

     理層認為本公司所承擔的信用風險已經大為降低。

       本公司的流動資金存放在信用評級較高的銀行，故流動資金的信用風險較低。

       本公司采用了必要的政策確保所有銷售客戶均具有良好的信用記錄。除應收賬款金額

     前五名外，本公司無其他重大信用集中風險。

       應收賬款前五名金額合計：無。

       (3)流動風險

       流動風險為本公司在到期日無法履行其財務義務的風險。本公司管理流動性風險的方

     法是確保有足夠的資金流動性來履行到期債務，而不至于造成不可接受的損失或對企業信

     譽造成損害。本公司定期分析負債結構和期限，以確保有充裕的資金。本公司管理層對銀

     行借款的使用情況進行監控并確保遵守借款協議。同時與金融機構進行融資磋商，以保持

     一定的授信額度，減低流動性風險。

          七、公允價值的披露

項目                第一層次公   第二層次公允價值       第三層次公

                                                     合計

                  允價值計量      計量          允價值計量

一、持續的公允價值計量         —         —            —          —

投資性房地產

   出租的建筑物                   124,102,057.73        124,102,057.73

持續以公允價值計量的資

產總額

          續表

     西安東智房地產有限公司財務報表附注

     （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目                第一層次公   第二層次公允價值       第三層次公

                                                      合計

                  允價值計量       計量         允價值計量

一、持續的公允價值計量         —          —            —          —

投資性房地產

   出租的建筑物                   127,517,200.00         127,517,200.00

持續以公允價值計量的資

產總額

        續表

項目                第一層次公   第二層次公允價值       第三層次公

                                                      合計

                  允價值計量       計量         允價值計量

一、持續的公允價值計量         —          —            —          —

投資性房地產

   出租的建筑物                   142,041,200.00         142,041,200.00

持續以公允價值計量的資

產總額

     定量信息

       本公司投資性房地產公允價值的確定方法為根據具有專業資質的資產評估公司的投資

     性房地產的評估結果確認為投資性房地產的公允價值。

       本公司金融工具公允價值計量所屬層次在三個層次之間在本期度無重大的變動。

       本公司金融工具及投資性房地產的公允價值估值技術在本期度未發生變更。

       不以公允價值計量的金融資產和負債主要包括：應收款項、長期應收款、其他非流動

     金融資產、短期借款、應付款項、一年內到期的非流動負債、長期借款、應付債券、在活

     躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資。

       上述不以公允價值計量的金融資產和負債的賬面價值與公允價值相差很小。

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

   八、關聯方及關聯交易

   （一） 關聯方關系

    （1） 控股股東及最終控制方

                                                           對本公司        對本公司的

                                              注冊資本

控股股東及最終控制方名稱      注冊地       業務性質                           的持股比        表決權比例

                                              （萬元）

                                                            例(%)         (%)

云南城投置業股份有限公司     云南昆明      房地產開發              160,568.69      100.00     100.00

    注：本公司最終控制人為云南省康旅控股集團有限公司。

   （2） 控股股東的注冊資本及其變化

控股股東

云南城投置業股份有限公司        160,568.69                                         160,568.69

 其他關聯方名稱                                                   與本公司關系

 云南城投物業服務有限公司                                          受同一控股股東控制

 云南城投眾和建設集團有限公司                                       受同一最終控制方控制

 昆明云城西山旅游投資開發有限公司                                     受同一最終控制方控制

 云南省康旅控股集團有限公司                                             最終控制方

   （二） 關聯交易

   （1） 采購商品/接受勞務

關聯方            關聯交易內容                              2021 年發生額      2020 年發生額

                               發生額

云南城投物業服務

            租賃及物業管理費                  15,839.32      118,293.83        44,183.38

有限公司

   （2） 銷售商品/提供勞務

關聯方        關聯交易內容                             2021 年發生額           2020 年發生額

                           發生額

云南城投置業股

             利息收入                                  4,478,475.75   6,724,248.97

份有限公司

 西安東智房地產有限公司財務報表附注

 （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

關聯方          關聯交易內容                           2021 年發生額       2020 年發生額

                            發生額

昆明云城西山旅

游投資開發有限       利息收入                               323,436.60     312,949.09

公司

   （1） 受托管理/承包情況

                         委托資        委托起        委托終       托管費費        確認的托

委托方名稱        受托方名稱

                         產類型         始日         止日       定價依據         管費

云南省康旅控股集    西安東智房地       其他資        2017.11    2025.11

                                                         行業標準          -

團有限公司        產有限公司       產托管          .22        .21

   注：2017 年 11 月 22 日簽署了《委托經營管理合同》，本公司接受最終控制方云南省

 康旅控股集團有限公司委托，對其合法擁有的位于陜西省西安市融城東海項目的物業（總

 建筑面積為 16,170.03 平方米）進行經營管理，委托期限 8 年，西安東智房地產有限公司

 參照行業標準擬向云南省康旅控股集團有限公司收取的管理費總計不超過 2,000.00 萬

 元。

   （1）作為擔保方

                  擔保金額                                        擔保是否已經履

 被擔保方名稱                        擔保起始日            擔保到期日

                  （萬元）                                          行完畢

 云南城投置業股份有

 限公司

 合計                12,000.00        —               —            —

西安東智房地產有限公司財務報表附注

（本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

  （三） 關聯方往來余額

項目名稱            關聯方

                                  賬面余額      壞賬準備        賬面余額           壞賬準備      賬面余額          壞賬準備

其他應收款

        云南城投置業股份有限公司                                  136,090,299.52          107,772,687.70

        昆明云城西山旅游投資開發有限公司                                                        5,140,500.00

  西安東智房地產有限公司財務報表附注

  （本財務報表附注除特別注明外，均以人民幣元列示）

項目名稱                關聯方

應付賬款

          云南城投眾和建設集團有限公司             4,000.00       4,000.00       4,000.00

          云南城投物業服務有限公司               3,789.31      12,050.02

預收款項

          云南城投眾和建設集團有限公司                                           8,048.89

其他應付款

          云南省康旅控股集團有限公司       1,310,822.59        743,868.20     424,361.36

          云南城投眾和建設集團有限公司                                          13,365.00

          云南城投置業股份有限公司               2,900.00

     （四） 關聯方承諾

    截至 2022 年 3 月 31 日，本公司無需披露的重大關聯方承諾事項。

  九、或有事項

       對外提供債務擔保形成的或有事項及其財務影響：本公司為商品房承購人提供階段性

  擔保，階段性擔保的擔保期限自保證合同生效之日起，至商品房承購人所購住房的房屋所

  有權證辦妥抵押登記手續之日止。截至 2022 年 3 月 31 日，本公司提供的階段性擔保金額

  合計 2,127.83 萬元。

     除存在上述或有事項外，截至 2022 年 3 月 31 日，本公司無其他需要說明的重大或有

  事項。

  十、承諾事項

    截至 2022 年 3 月 31 日，本公司無應披露未披露的重大承諾事項。

  十一、資產負債表日后事項

    截至財務報表批準報出日，本公司無應披露未披露的重大資產負債表日后事項。

  十二、其他重要事項

       截止 2022 年 3 月 31 日本公司無需說明的其他重要事項。

查看原文公告

標簽： 審計報告 有限公司