華僑城Ａ: 關(guān)于深圳證券交易所《關(guān)注函》的回復(fù)公告

  本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準(zhǔn)確和完整，沒有虛假

(相關(guān)資料圖)

記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。

  深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“公司”)于2023年2月9日收到

深圳證券交易所下發(fā)的《關(guān)于對深圳華僑城股份有限公司的關(guān)注函》(

公司部關(guān)注函〔2023〕第140號)(以下簡稱“關(guān)注函”)。根據(jù)關(guān)注函的

要求，公司就所涉及問題進(jìn)行了核查和確認(rèn)，并向深圳證券交易所進(jìn)行

了書面回復(fù)，現(xiàn)將回函內(nèi)容公告如下：

  問題一、你公司2022年10月27日披露的《2022年三季度報告》顯示

，你公司2022年前三季度實現(xiàn)凈利潤12,603.67萬元。業(yè)績預(yù)告顯示，

你公司2022年度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。請你公司結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、公司經(jīng)營

情況等，說明你公司業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧且虧損主要集中在第四季度的原因及

合理性。

  回復(fù)：

因素影響，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩側(cè)均出現(xiàn)下行態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局

公布數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資自2022年4月起已連續(xù)8個月負(fù)增長，全

年總額同比下降10%；房屋新開工面積同比下降近40%。2022年末商品房

待售面積較上年增長10%，其中住宅待售面積增長18%。2022年全國商品

房銷售面積135,837萬平方米，較上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下

降26.8%；商品房銷售額133,308億元，較上年下降26.7%，其中住宅銷

售額下降28.3%。同時，根據(jù)兩家房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，2022年

百強(qiáng)房企銷售總額同比大幅下滑，其中，克而瑞統(tǒng)計百強(qiáng)房企全口徑銷

售總額為72,878.7億元，同比下降42.3%；中指統(tǒng)計百強(qiáng)房企全口徑銷

售總額為75,968.5億元，同比下降41.3%。

  從公司銷售情況看，2022年公司全年累計實現(xiàn)合同銷售金額553億元

，較上年同期下降33%。面對嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢，公司搶抓政策窗口機(jī)

遇，主動尋求市場機(jī)會，采取靈活價格策略積極促進(jìn)銷售去化，相關(guān)舉

措于二季度產(chǎn)生明顯效果，公司合同銷售金額自一季度81億元大幅提升

至二季度191億元，但受制于房地產(chǎn)市場整體形勢未有根本性改變，疊

加公司項目所在城市銷售流速進(jìn)一步放緩，公司三、四季度分別實現(xiàn)合

同銷售金額157億元、123億元，較二季度峰值水平分別有18%、36%的降

幅，未來市場不確定性仍然存在。加之公司布局的多個城市新房價格處

于下降通道，“以價換量”成為市場常態(tài)，部分區(qū)域的存貨根據(jù)可去化

的市場價格計算的可變現(xiàn)凈值已低于成本。

  綜上，在預(yù)計房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，公司于

第四季度對存貨項目進(jìn)行了全面盤查和評估，并依據(jù)會計謹(jǐn)慎性原則對

相關(guān)存貨計提了資產(chǎn)減值，導(dǎo)致第四季度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，具有合理性。

  問題二、業(yè)績預(yù)告顯示，你公司對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及旅游景區(qū)業(yè)務(wù)計提

存貨跌價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失。請你公司分業(yè)務(wù)板塊，說明計提存貨跌

價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項目的相關(guān)情況，主要減值測

試過程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較

大差異，以前年度資產(chǎn)減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報

告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

 回復(fù)：

 一、公司對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊存貨及長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值損失

的說明

 （一）公司基于謹(jǐn)慎性原則對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)存貨計提跌價準(zhǔn)備的具體

情況

 在資產(chǎn)負(fù)債表日，公司對存貨采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，按

照單個存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備。對于開發(fā)產(chǎn)

品，在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中以該存貨的估計售價減去估計的銷售費(fèi)用和

相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；對于開發(fā)成本，在正常生產(chǎn)經(jīng)營

過程中以所開發(fā)項目的估計售價減去至項目完工時估計將要發(fā)生的成

本、估計的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。

 對于存貨跌價準(zhǔn)備中的主要假設(shè)及重要參數(shù)選取情況說明如下：

 ①估計售價：區(qū)分已售物業(yè)及未售物業(yè)分別選取關(guān)鍵參數(shù)估計售價

。對于已售物業(yè)，主要包括已認(rèn)購、備案、簽約的產(chǎn)品，按照合同價格

或意向書價格進(jìn)行確認(rèn)；對于未售物業(yè)，綜合考慮項目自身定位、近期

及期后售價、去化因素、銷售計劃及市場同類產(chǎn)品售價情況進(jìn)行合理估

計。

 ②項目至完工時估計將要發(fā)生的成本：按照項目動態(tài)成本減去已經(jīng)

實際入賬的成本進(jìn)行合理估計。

照上述存貨跌價準(zhǔn)備計提的原則執(zhí)行的結(jié)果，且該結(jié)果已經(jīng)年審會計師

事務(wù)所審計確認(rèn)。

  本年末，公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、

重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市，其房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計如下：

       公司項目所在主要城市2021-2022年度的房地產(chǎn)市場情況統(tǒng)計表

                銷售均價(元/㎡)                            銷售額(億元)

城市

成都市      18,921      17,927          6%      3,370       4,065     -17%

昆明市       9,275      11,704        -21%        843       1,250     -33%

廣州市      31,285      30,297          3%      3,549       4,608     -23%

重慶市       8,771      11,411        -23%      1,235       3,238     -62%

東莞市      23,692      25,788         -8%      1,009       1,568     -36%

鄭州市      14,708      14,782         -1%        937       1,511     -38%

海口市      16,518      17,116         -3%        636       1,018     -38%

天津市      15,062      15,515         -3%      1,685       2,493     -32%

注：以上數(shù)據(jù)來源于克爾瑞全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫

  如上表所示，公司項目所在主要城市2022年房地產(chǎn)銷售額均出現(xiàn)了

不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出

現(xiàn)量價齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但項目所

在區(qū)域的市場銷售去化緩慢、房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓等因素，公司存貨面

臨減值跡象。

  基于上述情形，為確保資產(chǎn)減值損失計提的充分性和合理性，公司

在進(jìn)行減值測試時，首先，根據(jù)項目自身的市場定位、結(jié)合近期及期后

公司同類產(chǎn)品的銷售價格、不同地區(qū)周邊競品的銷售價格、銷售去化因

素等，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，對于不同地區(qū)的項目進(jìn)行了估計售價的

合理預(yù)計；其次，對于項目實際發(fā)生的成本、預(yù)計完工時估計要發(fā)生的

成本、銷售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行了合理測算；最后，逐項比較單個存貨

項目的可變現(xiàn)凈值與存貨成本的差異，計提存貨跌價準(zhǔn)備。經(jīng)上述測算

，公司在2022年度計提的存貨跌價準(zhǔn)備合計金額約為80億至105億之間

，最終數(shù)據(jù)以年審會計師事務(wù)所審定為準(zhǔn)，并將在2022年年報中予以披

露。

 公司在進(jìn)行存貨減值測試時，嚴(yán)格按照存貨跌價準(zhǔn)備計提的原則，

綜合考慮上述市場情況、項目自身定位及歷史銷售單價等因素影響，基

于謹(jǐn)慎性原則對存在減值跡象的存貨計提跌價準(zhǔn)備，報告期內(nèi)的資產(chǎn)減

值準(zhǔn)備計提合理，符合會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，不存在報告期內(nèi)集中大額

計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情形。

 （二）公司基于謹(jǐn)慎性原則對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)長期股權(quán)投資計提減值準(zhǔn)

備的具體情況

 本公司于資產(chǎn)負(fù)債表日判斷長期股權(quán)投資是否存在可能發(fā)生減值跡

象，如存在減值跡象的，則估計其可收回金額，進(jìn)行減值測試。減值測

試結(jié)果表明長期股權(quán)投資的可收回金額低于其賬面價值的，按其差額計

提減值準(zhǔn)備并計入減值損失。可收回金額為長期股權(quán)投資的公允價值減

去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間的較高

者。

系公司嚴(yán)格按照上述長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備計提的原則執(zhí)行的結(jié)果，且

該結(jié)果已經(jīng)年審會計師事務(wù)所審計確認(rèn)。

 本年末，公司對長期股權(quán)投資依據(jù)會計謹(jǐn)慎性原則計提的減值準(zhǔn)備

金額預(yù)計為20-25億元，其中因投資的其他房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險，預(yù)計

所投資股權(quán)的可收回金額低于其賬面價值，根據(jù)會計謹(jǐn)慎性原則計提的

減值預(yù)計為18-20億元；受房地產(chǎn)市場下行影響，部分合作開發(fā)項目參

照周邊項目的售價、去化周期等因素，扣除對應(yīng)成本費(fèi)用后，預(yù)計項目

可收回金額低于其賬面價值，根據(jù)會計謹(jǐn)慎性原則計提的減值預(yù)計為

計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，不存在報告期內(nèi)集中對長期股權(quán)投資大額計提資產(chǎn)

減值準(zhǔn)備的情形。

 二、公司基于謹(jǐn)慎性原則對旅游業(yè)務(wù)固定資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備的具體

情況

 本公司于資產(chǎn)負(fù)債表日判斷固定資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象

，如存在減值跡象，則將估計其可收回金額，進(jìn)行減值測試。減值測試

結(jié)果表明資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，按其差額計提減值準(zhǔn)備

并計入減值損失。可收回金額為資產(chǎn)的公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額

與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間的較高者。資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單

項資產(chǎn)為基礎(chǔ)計算并確認(rèn)，如果難以對單項資產(chǎn)的可收回金額進(jìn)行估計

的，以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組確定資產(chǎn)組的可收回金額。

司嚴(yán)格按照上述固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提的原則執(zhí)行的結(jié)果，且該結(jié)果已

經(jīng)年審會計師事務(wù)所審計確認(rèn)。

 本年末，公司對固定資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備金額預(yù)計為5-7億元，主要系

個別景區(qū)的設(shè)施部分拆除或更新改造，預(yù)計該部分老舊設(shè)施的可回收金

額低于其賬面價值，按照會計謹(jǐn)慎性原則計提相關(guān)減值準(zhǔn)備所致，符合

會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，不存在報告期內(nèi)集中對固定資產(chǎn)大額計提資產(chǎn)減

值準(zhǔn)備的情形。

  特此公告。

                   深圳華僑城股份有限公司

                      董   事   會

                    二〇二三年二月十六日

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標(biāo)簽： 深圳證券交易所