規模擴張提速與服務亂象多發 長租公寓洗牌后走向何方？

4月25日，國務院辦公廳發布《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》，其中提到，要完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房。

近年來，長租房的發展愈發受到重視。今年政府工作報告也明確提出：探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場。今年4月初，中宣部等17部門聯合印發的《關于開展青年發展型城市建設試點的意見》中提到“完善長租房政策，加強輕資產住房租賃企業監管，支持重資產住房租賃企業發展”等內容。

政策加持背景下，長租公寓“藍海”顯現。龍湖冠寓、萬科泊寓、旭輝瓴寓等房企系品牌加大擴張步伐，而創業系及中介系品牌在經歷了大洗牌后也逐步趨于理性。

盡管行業整體向好，但此前野蠻生長帶來的隱患仍未根除。房屋品質和服務質量投訴仍然多發，押金、租金、生活費用的繳納、退款渠道及標準未能統一，這些痛點難點如何破解，仍需要政府和從業企業共同努力。

部分房企長租業務迎來收獲期

近年來，我國租賃住房行業發展曲折。據統計，近三年來已有超過200家長租公寓企業消失，曾經赴美上市第一股的“長租公寓第一股”青客公寓已宣布破產，蛋殼公寓也暴雷從紐交所摘牌。

一些企業黯然離場，一些企業則快速發展，部分已經迎來收獲期。近日，龍湖集團在年報中宣布，經過6年的發展，公司“冠寓”業務在2021年首次實現年度盈利，全年租金收入達22.3億元，同比增長23%。

龍湖冠寓前CEO張智聰曾表示，如果一家長租公寓品牌管理的房間低于一定規模，想要盈利將幾乎不可能。適當的規模增長，是企業走上可持續健康發展路徑的重要前提。截至2021年末，龍湖冠寓累計開業房間數量達10.6萬間，出租率為92.9%，其中開業6個月以上的房源出租率94.3%。龍湖集團首席執行官陳序平在2021年業績發布會上表示：“冠寓保持20%以上的年化增長速度。”

同樣快速發展的還有萬科泊寓。截至2021年底，萬科泊寓運營管理房屋已達20.87萬間、累計開業15.95萬間，規模在行業里領先。根據其公布的數據，萬科泊寓2021年底已開業項目的年均出租率95.3%;項目前臺GOP利潤率為89.7%;全年租金收繳率為98.9%;客戶續租率達58%。2021年，萬科租賃住宅業務(含非并表項目)2021年實現營業收入28.9億元，同比增長13.9%。萬科表示，2022年要實現“成本法下的凈利潤回正”，包括長租等經營服務類業務將逐步形成新的利潤蓄水池。

此外，旭輝瓴寓2021年底已布局全國20個城市，整體管理房源超8.2萬間，同比上漲10.2%;開業房源超3.2萬間，同比上升14.3%;出租率超96%。中駿方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市;

作為央企的招商蛇口和中海，目前擁有長租公寓房間數量也分別超過3.6萬間和1萬間。

租賃型企業規模“穩中求質”

不同于開發商開拓“第二增長曲線”的財大氣粗，專注房屋租賃賽道的企業在經歷了2020年的行業風波后，無論是在重資產投入還是規模擴張上都更為謹慎。魔方CEO柳佳在采訪中曾表示，“規模最大這件事情，我們想的很明白，我們要做的是最盈利的企業，在盈利的基礎上我們再去追逐規模，而不會單純地去追求規模最大。”

樂乎公寓規模擴張的步伐似乎也有所放緩。官網資料顯示，目前規模約為6萬間。樂乎公寓創始人兼CEO羅意在2019年曾預計，對于輕資產拓展的前期投入預計達到10萬間的規模才有可能覆蓋前期投入成本。

不過，羅意認為，盡管公司近幾年的房源數量從絕對數看差不多，但是公司當今的能力比以前加強了很多。近日，在接受中國網財經記者采訪時，羅意表示：“公司近年保持了單年1.5萬間左右的增長，并且城市布局和業務層級都有所發展。當前公司已經進入了一個對規模仍有渴望但同時尊重規律的狀態，也不排除隨著外部市場經濟的復蘇回暖，公司會略微帶一帶油門。”

作為中介系品牌的自如，也于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項目經營數據。數據顯示，自如在全國8城管理的65棟集中式項目，整體出租率提高至98%。同時，60%的房源實現0空置周轉。在65個集中式項目中，除原有的整棟式、職住型集中式公寓外，以新的合資、包租、并購等多種形式落地了6個保障房項目、33個商改租項目、2個大型租賃社區。而據2020年末的數據，自如當時的集中式長租公寓項目共計53個，整體入住率穩定在95%。

品質及服務仍有待提升

對于長租公寓，與追求規模增長相比，品質把控、質量管理更為重要。近日，有租客告訴中國網財經記者，他在樂乎公寓退房時，管家要求其開通“樂乎公寓APP”中的“卡包”功能，以方便辦理線上退款，后來退款被打到了一張徽商銀行卡內，這張卡則是在開通“卡包”功能時被辦理的。

記者下載該APP操作后發現，在其“卡包”功能中，若要完成“開通錢包”操作，必須勾選同意《徽商銀行開戶協議》及《個人信息授權使用書》。那么，樂乎公寓的客戶想要線上退還押金是否一定要開啟“卡包”功能呢?記者在樂乎公寓不同門店得到了不同的答復。在京北某門店，接待店員告訴記者：“這個卡包是放押金的，不開通的話基本不受影響。”而在京南某門店，接待店員則告訴記者：“在退還押金和剩余房租時，一定要把卡包打開，然后可以綁定其他銀行卡。”

對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣告訴記者：“企業應該無條件退款，不能設定這種條件。比如消費者權益保護法第十六條經營者向消費者提供商品或者服務，應當依照本法和其他有關法律、法規的規定履行義務。經營者向消費者提供商品或者服務，應當恪守社會公德，誠信經營，保障消費者的合法權益;不得設定不公平、不合理的交易條件，不得強制交易。”

不過，樂乎公寓的工作人員在接受采訪時表示，這是公司APP上面的一種線上推廣方式，沒有要求客戶必須開通。不過在采訪中記者也了解到，若消費者實在不認可這種“線上退款方式”，那么可以選擇線下渠道退回押金。

除此以外，長租公寓還遭遇了水電費標準不透明、房屋隔音效果、服務和維修不及時等一系列投訴。記者在采訪中也發現，樂乎公寓各門店水電費收取的自由度很高，如部分門店水費為每月固定價格，部分為按使用噸數收取，電費則基本為每度1.2-1.5元的商業用電標準。除樂乎外，魔方公寓同樣投訴纏身，被投訴內容包括服務態度、虛假承諾隨時退房、房屋隔音差、訪客登記虛設等等。

住房問題關系民生福祉，租賃的房屋品質和服務質量是租客體驗的重要組成部分。在諸多利好加持下，如何規范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權益，提供更多優質房源，仍是行業參與者需要尋找的最優解。

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