需求端，在央行頻頻降息和公積金貸款利率時隔7年再次下調后，購房成本進一步下降；供給端，從信貸、債券、股權方面“三箭齊發”支持房地產企業融資，市場主體預期進一步穩定；全國各地陸續有超300個城市和地區出臺近千條樓市利好政策，達到近年峰值……2022年，房地產市場迎來了前所未有的政策寬松周期，徐徐暖風吹入寒冬。房地產市場的春天要來了嗎？

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12月15日，國家統計局發布多項房地產市場核心指標，房地產銷售依然疲弱。分析人士表示，接連出臺的利好政策能夠穩定市場預期，但傳導至市場尚需時間，樓市回暖仍需要較長恢復周期。

近千條新政密集出臺穩預期

在“房住不炒”的背景下，因城施策的樓市調控策略越發清晰。今年以來，各地結合實際情況選擇不同層面進行政策松綁，促進房地產業的良性循環和健康發展。

在放松限購方面，今年3月1日，鄭州打響了全面放松限購限貸的“第一槍”。緊接著，哈爾濱、西安、成都、杭州等熱門省會城市也陸續跟進，放松限購。

另外，一些城市還在逐步擴大放松限購的范圍。記者注意到，今年4月，新一線城市佛山出臺“滿5年的二手房不計入限購”政策。12月9日，佛山市全域取消限購。

除了放松限購，降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費也是各地推出的較為常見的樓市利好政策。此外，二手房交易流程不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式，北京試行存量房交易“連環單”業務并行辦理，都有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

據中指研究院統計，今年1至11月，已有超300個城市和地區出臺樓市利好政策近千條，達到近年來的峰值。

供需兩端政策調整持續優化

不僅地方政策持續發力，央行、銀保監會及證監會等部門也頻出利好政策，從需求端和供給端兩方面穩定房地產市場。

今年年初以來，央行3次降息，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）共下調35個基點。5月，央行、銀保監會明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。9月，部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，并下調公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

“需求端的政策優化體現了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

11月，房地產利好政策由需求端轉向供給端，金融部門為房地產市場送出了一套政策“禮包”，從信貸、債券、股權方面“三箭齊發”全面支持房企融資。隨著“金融16條”、預售資金監管新政、支持房企股權融資等政策陸續出臺，萬科、世茂股份、華夏幸福、招商蛇口等近20家上市房企發布公告表示將籌劃股權融資方案。

“供需兩端的政策均有繼續優化空間。”中指研究院分析師認為，預計2023年，堅持“房住不炒”基調不變，政策力度有望進一步加強，特別是核心二線城市，可能在限購、“認房又認貸”等方面繼續調整。

業內人士普遍認為，房地產政策已從保需求、保項目進入保市場主體階段，將推動優質房企恢復經營“造血”功能，同時也將多措并舉提振需求端的預期。

市場銷售還未出現明顯好轉

盡管今年以來利好政策頻頻，但房地產市場銷售還未出現明顯好轉。根據國家統計局15日發布的數據，房地產銷售依然疲弱，多數城市房價仍在下跌。

11月，重點監測的中國70個大中城市中，新房和二手房價環比下跌的城市數量分別為51個和62個。據測算，70城新房和二手房價格平均指數已連續15個月環比下跌。1至11月份，全國商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%。

為什么強有力的樓市調控政策卻未反映在成交數據上？多位專家表示，從短期來看，影響居民購房的收入預期、房價預期等因素還未得到明顯修復，市場企穩回暖需要時間。

“市場企穩關鍵在于購房者恢復信心。”中原地產首席分析師張大偉表示，房地產市場在歷經十幾年快速發展后，與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，加之疫情影響，購房者信心不足。

具體來看，11月，一線城市新房和二手房價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新房和二手房價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新房價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手房價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。

不過，“保交樓”舉措已經顯示出成效。今年10月、11月房地產開發企業竣工面積連續增長，漲幅分別為41.5%、60.8%。隨著專項借款、紓困基金積極落地，房企融資環境好轉，已銷售房屋竣工交付正在提速。

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