天氣越來(lái)越暖，二手房市場(chǎng)正處在穩(wěn)步回升的過(guò)程中，買方和賣方的博弈也進(jìn)入到新階段。

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近來(lái)，有買方發(fā)現(xiàn)房東提價(jià)甚至“不急賣”了，也有賣方抱怨吐槽房子掛了很久賣不出去。甚至連介于兩方之前的房產(chǎn)中介也有了新動(dòng)作——中介費(fèi)打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，有些中介自愿“降薪”，賣房的傭金紛紛“打折”。

市場(chǎng)回暖，中介“自降身價(jià)”促成交

“以北京為例，大型連鎖的中介公司，二手房中介費(fèi)一般在成交價(jià)格的2.7%左右，最多的能有3%；小一些的公司，中介費(fèi)在1.5%-2%比較多；至于獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、夫妻店或者社區(qū)店點(diǎn)位，中介費(fèi)常常是1%-5%。”北京一位房產(chǎn)中介陳辰(化名)對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示。

陳辰所在的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)外公開的二手房交易中介費(fèi)已經(jīng)保持在2.7%多年。不過(guò)最近，他已經(jīng)在通知客戶們：條件允許可以直接給到2.2%-2.4%的優(yōu)惠，特殊情況另外申請(qǐng)的話，二手房中介費(fèi)甚至能低至2%左右。

“一般是多次交易或者拉來(lái)新客的老客戶，成交事少爽快或者房子本身就好賣的新客戶能享受到更多的優(yōu)惠；本身?xiàng)l件不好賣的房子中介費(fèi)也會(huì)高點(diǎn)，畢竟要花更多心思‘包裝’。但只要和中介談，大多能爭(zhēng)取到比較大的折扣。”陳辰表示，有些中介會(huì)以“不能降價(jià)”“系統(tǒng)過(guò)不去”等作為理由，但都是借口，沒(méi)什么談不下的價(jià)格，特別是在這個(gè)時(shí)期。

陳辰所說(shuō)的“這個(gè)時(shí)期”正是最近，二手房市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在持續(xù)下跌18個(gè)月的基礎(chǔ)上首次轉(zhuǎn)漲，全國(guó)近六成城市二手房?jī)r(jià)上漲。這也源自春節(jié)以來(lái)交易量穩(wěn)定增長(zhǎng)的積累，多地購(gòu)房者積極入市。

身為二線城市的中介“個(gè)體戶”，付龍(化名)對(duì)這段時(shí)間“卷起來(lái)”的中介費(fèi)用也深有感觸。他做過(guò)七、八年的新房、二手房中介，如今自己開二手房中介門店兩年了。深知自己尚屬于起步階段，他一直堅(jiān)持只收取一個(gè)點(diǎn)的服務(wù)費(fèi)。

付龍所在城市，根據(jù)不同的品牌和房源，市場(chǎng)中介費(fèi)大概處于1.5%-2%的區(qū)間。但最近很多中介費(fèi)能打到7-9折，1.2%-1.8%的中介費(fèi)屢見(jiàn)不鮮，甚至有了不少0.5%中介費(fèi)甚至“不要中介費(fèi)都行”的消息。

按理說(shuō)，樓市火熱、購(gòu)房人數(shù)大增時(shí)，房產(chǎn)中介往往會(huì)提高中介費(fèi)。為何最近的房產(chǎn)中介卻開始“搞促銷”？

“目前交易雖有恢復(fù)，但主要還是此前積壓的部分需求的釋放，市場(chǎng)上二手房的庫(kù)存依然處于高位，銷售也仍以去庫(kù)存為主，處于‘以量換價(jià)’的階段。”陳辰解釋道，目前成交的主要還是價(jià)格低于行情的所謂“撿漏”房源，市場(chǎng)并未出現(xiàn)普漲現(xiàn)象。

陳辰表示，在熱度能持續(xù)多久尚未可知情況下，中介們也傾向于趁著市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)的當(dāng)口，盡量多促成一些交易，便開始了“價(jià)格戰(zhàn)”。

中介費(fèi)到底有多少折扣空間？

“房產(chǎn)中介的門檻說(shuō)高也高，說(shuō)低也低。中介費(fèi)更是完全可以談，但每個(gè)公司都有不同的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，在某個(gè)門店，不同的中介，最后談下來(lái)的點(diǎn)位都可能不同。”付龍表示。

中新財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)并沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，通常由當(dāng)?shù)刂鞴軉挝唤o出一個(gè)大致收費(fèi)范圍，且要求在門店內(nèi)進(jìn)行公示，但具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍由企業(yè)自行定價(jià)。

這也使得目前各地二手房交易收取中介費(fèi)的方式、比例不盡相同。有的由買房全部或大部分承擔(dān)，有的則是買賣雙方各承擔(dān)相同比例，但總體而言大都是按照成交價(jià)的百分比收取。長(zhǎng)期以來(lái)也不斷有人質(zhì)疑，在交易流程相同的情況下，成交價(jià)高的房子要收取更多的中介費(fèi)用是否合理。

付龍介紹了中介費(fèi)所包含的內(nèi)容：硬性成本首先是貸款流程以及需要支付的成本，以及辦理網(wǎng)簽需要的費(fèi)用，加起來(lái)一般是幾千元。其余的彈性成本包括信息費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、打點(diǎn)費(fèi)、品牌費(fèi)、宣傳費(fèi)等等，加起來(lái)一般在5000-10000元不等。

“但是總價(jià)比較高的房子，一般交易周期比較長(zhǎng)，帶看量也比較大，有些信貸的辦理也相對(duì)復(fù)雜，因此耗費(fèi)的人力、維護(hù)成本都比較高，大家也默認(rèn)會(huì)收取更多的中介費(fèi)。”付龍認(rèn)為，但在付費(fèi)的比例，以及統(tǒng)一的分配規(guī)則等方面，行業(yè)都仍有優(yōu)化空間。

陳辰還提到，一套房源成交后，不僅僅是你的中介自己能拿到錢，整個(gè)開發(fā)過(guò)程中的一個(gè)或多個(gè)工作人員都能從中分到一定比例的業(yè)績(jī)，甚至可能是來(lái)自不同門店的中介，這樣才能保證拍圖、維護(hù)、幫忙帶看等服務(wù)。

“之前中介費(fèi)也有套路。比如房東報(bào)價(jià)100萬(wàn)元，收2%的2萬(wàn)元中介費(fèi)，中介說(shuō)我給你多賣5萬(wàn)塊錢，賣到105萬(wàn)，再多給我一萬(wàn)元的中介費(fèi)。周圍的業(yè)主看105萬(wàn)賣出去了，可能就會(huì)把掛牌價(jià)提高到108萬(wàn)甚至110萬(wàn)。”陳辰說(shuō)，但目前抬高房?jī)r(jià)的行為已被公司明令禁止，違規(guī)中介會(huì)被開除。

由此可見(jiàn)，當(dāng)前對(duì)于中介費(fèi)定價(jià)權(quán)的歸屬仍存在不少爭(zhēng)議。你是否在二手房交易時(shí)遇到過(guò)問(wèn)題？

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