開發商“贈送”車位引矛盾 深圳小區停車難是如何造成的

近日，深圳寶能公館停車位糾紛事件鬧的沸沸揚揚。事件起因是一女業主稱自己的停車位被一輛勞斯萊斯占用了一個月，而勞斯萊斯車主則主張其停的是公共車位，于是雙方爭執不下。原本看似一起普通的停車位糾紛事件卻因為女業主的“50輛賓利、把我賓利開來堵他、我老公是國企書記”等言論引發網絡熱議并發酵至今。

目前，輿論的焦點仍集中于女業主及其國企書記老公身上，多數網友僅追著“賓利車怎么來的?好好查查這個書記”不放。最新的消息顯示，女業主回應稱“本意是從賓利車俱樂部調50輛車”。但拋開人物身份背景，可能更值得探究的矛盾點在于，作為開發商的寶能是否有權“贈送”車位給業主作為“專用停車位”以及深圳當前的停車難問題。

開發商“贈送”車位引矛盾

據澎湃新聞了解，涉事小區為深圳香蜜湖片區的寶能公館，是均價超10萬元/平方米的高檔住宅小區。據當地中介人員介紹，寶能公館包括了住宅、公寓以及人才住房。其中住宅部分于2016年開盤，2018年交房，公寓部分則于2020年下半年入市。圖片來源：網絡

目前，貝殼找房平臺顯示該項目政府參考均價為124000元/平方米，不過中介人士反饋實際掛牌價格遠超于此，約17萬/平方米至18萬/平方米。也正是在這樣的高檔小區“上演”了一出搶車位大戲。購買公寓的女業主堅稱車位被占，而購買住宅的男業主并不認可，認為住宅區域的停車位是公用的，于是雙方由口角發展至扭打在地。

據澎湃新聞報道，涉事小區一名業主表示，糾紛緣于開發商將住宅區的“公共”停車位使用權贈送給公寓區業主，作為“專用停車位”，引起住宅區業主不滿，近半年來糾紛不斷。

該小區所屬街道香蜜湖街道工作人員也向澎湃新聞介紹稱，小區公寓樓業主在購買房產時獲地產商所贈停車位，但有的停車位位于住宅樓下，住宅樓業主主張維權，部分業主將車停進爭議停車位，由此引發了糾紛，目前正在處理中。

不過，在網絡流傳的視頻中，購買公寓的女業主還表示“我的車位我有買賣合同，誰敢說車位是他的。”

對于矛盾點開發商“贈送”車位給公寓業主的做法是否合理，以及開發商是否存在變相銷售車位的問題，寶能方面未予正面回應。

寶能方面稱，“我們也看到了網上的一些熱點，現在政府部門已在關注，一切以政府后續相關發布為準，目前我們不便透露更多信息。”

根據福田區香蜜湖街道建業小區北區城市更新單元規劃項目(寶能公館)環境影響報告書，該項目為城市更新項目，更新方式為整體拆除重建，該項目建設用地面積36268.68平方米，擬建設住宅142170平方米，商業14110平方米，商務公寓40000平方米，公共配套設施3520平方米，并提供2127個停車位。

值得一提的是，由于女業主的一句“50輛賓利、我老公是國企書記”也引來深圳國資的關注。

公開信息顯示，該女子口中的國企書記為深圳國資旗下深圳市振業(集團)股份有限公司黨委委員、紀委書記、監事會主席張曉中。對此，深圳市國資委于6月5日回應稱針對網民反映“深圳國企書記夫人涉車位糾紛輿情”情況，我委高度重視，正在了解核實。

深振業相關工作人員則對澎湃新聞表示，涉事張曉中確為公司高管，目前公司也在和上級部門溝通，具體情況以深圳國資委公布的為準。

另據《第一財經》報道，深振業董秘回應，張曉中目前是離異單身狀態，賓利女車主是張曉中正在交往的對象，不是家屬。

寶能公館車位糾紛由來已久

不僅僅是此次贈送“專用停車位”引發的紛爭，寶能公館的車位糾紛由來已久。

有業主于2021年8月在領導留言板留言稱，“我是深圳寶能城市公館業主，我們小區已經入戶兩年多，可是，寶能地產及吉祥物業(寶能旗下物業)一直不給業主開放-1,-2,停車場，僅開放-3樓停車場，經過業主們多次和區里溝通，物業又開放了-2樓極少部分停車位?，F在-1的全部和-2樓大部分停車位不給業主使用，停車位很緊張，停車極不方便。”對此，深圳市福田區香蜜湖街道辦事處于2021年9月28日回應稱，“經我辦多次搭建平臺，協調解決寶能城市公館業主和寶能地產股份有限公司關于寶能城市公館停車位的問題，目前寶能城市公館停車場負三層已全部對業主進行開放、負一層、負二層部分停車位進行開放。經查，目前共對業主開放了1191個車位，其中負一層95個、負二層278個、負三層818個。您反映寶能城市公館停車位緊張、停車不方便的問題，我辦已要求物業管理處積極及時向寶能地產股份有限公司反饋停車位緊張、不方便停車的有關情況。管理處稱接下來會向寶能地產股份有限公司申請增加開放地下停車位，緩解寶能城市公館停車位緊張的問題。”

深圳停車位引發糾紛的另一個原因在于，深圳的停車位不可銷售，因此業主無權主張固定車位為己所用。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳的停車位一直是不能對外銷售的，因此對小區業主來說，停車位是公用的，但此次事件的矛盾點在于，當初開發生為了推銷公寓，買公寓送車位，并且把住宅區域的部分停車位贈送給了公寓業主引發矛盾。

李宇嘉提到，從開發商的角度來說，因為停車位不可銷售因此其失去了一部分收入，所以往往最后的結果就變成減少停車位的配建或者違規以贈送或私下出售使用權的方式來變相銷售停車位。另外一方面，公寓不同于住宅，有時候沒那么好賣，通過“贈送”車位的方式來做噱頭或者營銷也時有發生。

不過，對開發商來說，變相銷售停車位是鋌而走險，“現在已經不太有出現買賣停車位的現象了，早幾年會有這樣的情況。”對于以后深圳買房如何確定車位的問題，該人士稱，“這個無解，按政策來。”

深圳當地人士也表示，深圳停車位一直以來都是遵循“先到先得”，也不存在車位是誰的問題。但確實停車矛盾是一直存在的一大問題。

深圳擬提高住宅停車位配建指標，基本達到“一戶一位”

寶能公館車位糾紛背后，也反映出深圳停車位緊張的事實。

深圳停車難的問題是否有辦法解決?深圳市規劃部門也正開展各類建筑停車配建標準的修訂工作。

澎湃新聞從領導留言板關注到，有網友就“深圳市住宅房產建筑停車位配比”留言稱，“每年都在說深圳停車位不足的問題，每年都在尋求增加供給方法解決，那為什么不能直接從最根本的住宅建筑車位配比去推動解決，目前深圳基本每家每戶都有車，60平米以下的才配0.6，90平米才配1個，140平米才配1.6，這種建筑條例下深圳就不可能做到車位足夠的那天，每個樓盤從誕生那天就是殘缺的，也會新增車位需求......”

對此深圳市規劃和自然資源局于今年3月2日回應稱，居住地停車屬于剛性停車需求，根據“基本滿足”的供應導向，擬適度提高住宅停車位配建指標。為適應新時期的停車發展需求，市規劃部門正在開展各類建筑停車配建標準的修訂工作。

根據居民出行調查與第七次人口普查等數據分析，目前深圳市小汽車保有量約 300 萬輛，戶均擁車 0.4 輛，其中商品住房的戶均擁車 0.75 輛、有車戶占 64%(近 9 成只擁有 1 輛車)。

深圳市規劃和自然資源局表示，綜合考慮全市小汽車擁有情況及發展態勢、交通設施規劃建設情況、道路運行狀況等方面，基于居住停車“基本滿足”的供應導向，擬適度提高住宅停車指標，基本達到“一戶一位”，并且取消軌道周邊住宅停車指標折減的要求。

停車位糾紛問題普遍存在

當然，深圳車位不可買賣有其特殊性，但從全國范圍來看，停車位糾紛問題普遍存在。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，其實不論是這種均價超十余萬的高檔小區，還是一般的中低檔小區，停車位問題普遍存在，引發了很多的糾紛。有這種將公共停車位“贈與”某些業主的，也有“捆綁銷售”的，還有“高價租賃”的。

那么開發商是否可以買賣、贈與、出租如何來界定呢?王玉臣指出，是否可以處分獲益要看具體情況，一般分為三類：

(1)符合規劃的，在銷售許可范圍內的車位。這類車位是最規范的，手續完備的可以直接辦理產權證。最典型的標志就是購買的時候，可以和房子一并購買，一并辦理網簽備案，銷售的車位款也要納入監管賬戶里。這種車位開發商可以自由處分，可以銷售，也可以贈與，更可以對外出租。

(2)規劃上沒有，通過占用車道、綠化或其它公共部分改建的車位。這種也很普遍，開發商利用小區業主公共部分改造而來，一般沒有產權證，但是從相關法律規定而言，產權應當歸屬于業主共有。這種情況開發商是無權處分的，而業主則共同享有相應的處分和收益權。

(3)人防車位。這種也比較多，產權歸屬國家，但是日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分攤到業主的購房款中，那么使用權歸開發商所有，開發商日?？梢杂脕韺ν獬鲎猥@利。但是，如果分攤到業主的購房款中了，則使用權屬于業主所有，開發商就不能再對外出租使用，對外經營的收益也應當歸于業主。

對于涉事小區寶能公館的糾紛，北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師認為，住宅業主擁有公共區域共有權，可以要求專項住宅業主使用;公寓業主可以依據合同要求開發商履行承諾，當發生糾紛時，如確定區域屬于開發商擁有部分，那就開發商可以自由處置，如確定屬于住宅公共區域，理論上屬于住宅業主共有，開發商無權贈送公寓業主。

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